Emitent: Guvernul
Hotarire nr. 400 din 04/02/2003
aprobarea Normelor metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor
de proprietari
Monitorul Oficial nr. 311 din 05/08/2003
In temeiul art. 107 din Constitutie, al art. 22 din O.G. 85/2001 privind organizarea
si functionarea asociatiilor de proprietari, aprobata cu modificari prin Legea
234/2002, si al art. 68 din Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu
modificarile si completarile ulterioare,
Guvernul Romaniei adopta prezenta hotarare.
Art. 1.
Se aproba Normele metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor
de proprietari, prevazute in anexa care face parte integranta din prezenta
hotarare.
Art. 2.
Pe data intrarii in vigoare a prezentei hotarari se abroga: cap. IV "Administrarea
cladirilor de locuinte" si cap. V "Repartizarea cheltuielilor si
veniturilor rezultate din intretinerea, repararea si exploatarea condominiilor",
cu exceptia art. 90, din Normele metodologice pentru punerea in aplicare a
prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, aprobate prin H.G. 1.275/2000,
publicata in M.Of. 690 din 22 decembrie 2000, cu modificarile ulterioare;
Ordinul ministrului lucrarilor publice si amenajarii teritoriului nr. 139/N/1997
pentru aprobarea Precizarilor privind constituirea, inregistrarea si functionarea
asociatiilor de proprietari, publicat in M.Of. 338 bis din 2 decembrie 1997,
precum si orice alte dispozitii contrare.
ANEXA
NORME METODOLOGICE - privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari
CAPITOLUL I - Dispozitii generale
Art. 1.
(1) Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispozitie asociatiilor
de proprietari si autoritatilor administratiei publice centrale si locale
a cadrului general pentru organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari,
exploatarea si administrarea cladirilor - blocuri de locuinte - condominii,
precum si exercitarea controlului financiar-contabil si gestionar asupra activitatii
asociatiilor de proprietari in aplicarea prevederilor Legii locuintei nr.
114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, si ale
O.G. 85/2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari,
aprobata cu modificari prin Legea 234/2002.
(2) In intelesul prezentelor norme metodologice, prin bloc de locuinte - cladire
- condominiu, denumit in continuare condominiu, se intelege o proprietate
imobiliara din care unele parti sunt proprietati individuale, reprezentate
din apartamente sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta, iar restul,
proprietate comuna indiviza. Prin asimilare, poate fi definit condominiu si
un tronson, cu una sau mai multe scari, din cadrul cladirii de locuit, in
conditiile in care se poate delimita proprietatea comuna.
Art. 2.
(1) In scopul reprezentarii si sustinerii intereselor comune ale proprietarilor,
legate de folosirea bunurilor aflate in proprietate comuna indiviza din cladirea
ce alcatuieste un condominiu, proprietarii locuintelor si ai spatiilor cu
alta destinatie decat cea de locuinta se pot constitui in asociatii de proprietari
cu personalitate juridica.
(2) Asociatia de proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare
a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate
juridica, nonprofit, infiintata in conditiile prevazute de lege.
Art. 3.
Asociatiile de locatari din cladirile ale caror apartamente au fost dobandite
in proprietate in conditiile legii si care nu au fost reorganizate in asociatii
de proprietari au obligatia sa se reorganizeze potrivit prevederilor legale.
Art. 4.
Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor
municipiului Bucuresti, prin compartimentele specializate din aparatul propriu,
sprijina asociatiile de proprietari pentru infiintare, organizare si functionare,
pentru realizarea scopurilor si sarcinilor ce le revin, in conformitate cu
prevederile legale in vigoare, sprijinind totodata asociatiile de locatari
pentru a se transforma si a se reorganiza in asociatii de proprietari.
CAPITOLUL II - Administrarea condominiilor
Art. 5.
(1) Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate in conformitate
cu prevederile art. 22 alin. (2) si angajate cu contract individual de munca
ori cu conventie civila de prestari de servicii sau de persoane juridice specializate,
cu care se incheie un contract de administrare, potrivit hotararii adunarii
generale a proprietarilor.
Administratorii trebuie sa prezinte garantii morale, materiale si profesionale
acceptate de proprietarul cladirii sau de reprezentantul legal al acestuia.
(2) Obligatiile administratorului sunt cele stabilite prin lege, precum si
cele stabilite prin contractul incheiat cu proprietarul sau cu reprezentantul
legal al acestuia.
(3) Pentru administrator sau, dupa caz, persoana fizica gestionara a bunurilor
si mijloacelor banesti ale asociatiei de proprietari prevederile Legii 22/1969
privind angajarea gestionarilor, constituirea de garantii si raspunderea in
legatura cu gestionarea bunurilor agentilor economici, autoritatilor sau institutiilor
publice, cu modificarile ulterioare, se aplica in mod corespunzator.
(4) Suma ce constituie garantia materiala se depune in contul asociatiei de
proprietari respective si se restituie la data incetarii contractului sau
conventiei incheiate cu administratorul.
Art. 6.
(1) Administrarea condominiilor are ca obiect utilizarea cladirilor in scopul
pentru care au fost construite, in conditiile mentinerii pe toata perioada
de existenta a performantelor functionale, tehnice si calitative pentru care
acestea au fost realizate.
(2) In acest scop activitatea de administrare a condominiului trebuie sa asigure:
a) mentinerea in siguranta a cladirii potrivit prevederilor legale si aducerea
la cunostinta tuturor persoanelor care locuiesc in cladire despre starea acesteia
din punct de vedere al sigurantei la actiuni seismice;
b) functionarea in bune conditii a tuturor instalatiilor si partilor de constructii
ale imobilului;
c) aducerea la cunostinta tuturor persoanelor care locuiesc in cladire despre
conditiile generale de functionare a instalatiilor si dotarilor cladirii,
precum si despre regulile de folosire a instalatiilor si dotarilor care se
utilizeaza in comun;
d) stabilirea conditiilor in care pot fi realizate serviciile de intretinere
si de reparatii curente ale elementelor de constructii si instalatii ale cladirii,
atat la partile comune, cat si la cele folosite in exclusivitate, care pot
perturba folosinta normala a partilor comune;
e) aducerea la cunostinta, prin afisare la loc vizibil, tuturor persoanelor
care locuiesc in cladire despre modul de stabilire a cheltuielilor curente
pentru functionarea si intretinerea cladirii, precum si a cheltuielilor ce
decurg din alte plati efectuate, inclusiv cele pentru reparatia capitala a
cladirii - constructii si instalatii. Lista de plata a cotelor de contributie
la cheltuielile asociatiei de proprietari, care se afiseaza, se intocmeste
conform prevederilor Normelor metodologice privind organizarea si conducerea
contabilitatii in partida simpla de catre persoanele juridice fara scop lucrativ,
aprobate prin Ordinul ministrului finantelor publice nr. 2.329/2001, publicat
in M.Of. 20 din 15 ianuarie 2002;
f) preluarea sau reconstituirea cartii constructiei potrivit prevederilor
legale si evidentierea tuturor modificarilor aduse, in conditiile legii, la
partile comune ale cladirii.
(3) Schimbarea destinatiei locuintelor si/sau a spatiilor cu alta destinatie
decat cea de locuinta, situate in cladiri colective, se poate face numai cu
acordul proprietarului cladirii sau al asociatiei de proprietari si, in mod
obligatoriu, cu aprobarea proprietarilor cu care se invecineaza pe orizontala
si pe verticala, indiferent daca proprietarul care intentioneaza sa faca aceasta
schimbare este sau nu este membru al asociatiei de proprietari.
Art. 7.
Asociatiile de proprietari se constituie prin hotararea a cel putin jumatate
plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie
decat cea de locuinta din cadrul unui condominiu.
Art. 8.
(1) In cladirile de locuit cu mai multe tronsoane sau scari se pot constitui
asociatii de proprietari pe fiecare tronson sau scara, daca proprietatea comuna
aferenta tronsonului ori scarii poate fi delimitata si daca este posibila
repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scari.
(2) Asociatiile de proprietari se pot constitui potrivit alin. (1) prin hotararea
adunarii generale si cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea
efectiva a partilor de proprietate comuna care se preiau in administrare de
respectiva asociatie de proprietari si cu privire la obligatiile si drepturile
legale care vor continua sa ramana in sarcina tuturor coproprietarilor.
(3) Pentru a se stabili daca este posibila defalcarea tehnica a consumurilor
si repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scari, precum si
modalitatea acestei defalcari/repartizari, se va solicita avizul furnizorilor
de servicii implicati - electricitate, gaze naturale, apa sau altele asemenea
- cu privire la posibilitatile tehnice de furnizare a utilitatilor pe tronsoane
sau pe scari.
(4) Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se reglementeaza si raporturile
cu celelalte asociatii de proprietari constituite in cladire.
Art. 9.
(1) Anterior adunarii de constituire, proprietarii din cladirile cu mai multe
apartamente se pot intruni pentru a hotari cu privire la infiintarea asociatiei
de proprietari sau la transformarea asociatiei de locatari in asociatie de
proprietari. Totodata vor hotari si cu privire la persoana fizica sau juridica
insarcinata cu intocmirea acordului de asociere si a statutului, cu privire
la termenul de finalizare a acestora si la data de convocare a adunarii de
constituire. Hotararea proprietarilor se consemneaza intr-un procesverbal
care se semneaza de toti cei prezenti.
(2) Cu cel putin 10 zile inaintea datei fixate pentru adunarea de constituire
proprietarii se convoaca prin afisare intr-un loc vizibil.
(3) Adunarea de constituire a asociatiei de proprietari este legal intrunita
in cvorumul prevazut la art. 7.
(4) Hotararea privind infiintarea asociatiei de proprietari poate fi luata
cu votul a cel putin doua treimi din numarul proprietarilor prezenti, dar
nu mai putin de jumatate plus unu din numarul proprietarilor locuintelor si
ai spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din cadrul cladirii,
scarii sau tronsonului respectiv, dupa caz.
(5) Daca nu este intrunit cvorumul, o noua convocare va avea loc dupa cel
putin 5 zile de la data primei intalniri, in conditiile prevazute la alin.
(1). In cazul in care nici la a doua convocare nu se poate lua hotararea de
constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dupa cel putin
5 zile de la data celei de-a doua; in acest caz, hotararea privind infiintarea
asociatiei de proprietari poate fi luata cu votul a cel putin jumatate plus
unu din numarul proprietarilor prezenti, dar nu mai putin de o treime din
numarul proprietarilor.
(6) In adunarea de constituire se prezinta si se adopta statutul asociatiei
de proprietari, in care se vor cuprinde precizari cu privire la:
a) denumirea, forma juridica, sediul, durata de functionare ale asociatiei
de proprietari;
b) scopul si obiectul de activitate ale asociatiei de proprietari;
c) mijloace materiale si banesti de care poate dispune asociatia de proprietari;
venituri si cheltuieli;
d) membrii asociatiei de proprietari, drepturile si obligatiile acestora;
e) structura organizatorica, modul de functionare, managementul asociatiei
de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociatiei de proprietari;
g) conditiile in care se dizolva asociatia de proprietari;
h) dispozitii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relatii contractuale,
penalizari, daca adunarea generala a proprietarilor a adoptat sistemul propriu
de penalizari, in conditiile legii.
Art. 10.
(1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociatiei de proprietari
se consemneaza intr-un proces-verbal intocmit in doua exemplare originale,
semnate de toti proprietarii care si-au dat consimtamantul. Procesul-verbal
constituie anexa la acordul de asociere.
(2) Proprietarii isi dau consimtamantul, de regula, in adunarea de constituire;
in cazul proprietarilor absenti consimtamantul poate fi exprimat prin simpla
semnare a procesului-verbal prevazut la alin. (1), in termen de 30 de zile
de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 9 alin.
(3) sau (4), dupa caz.
(3) In cazul in care vreun proprietar nu poate semna se va consemna ca acesta
si-a dat consimtamantul si se face mentiune despre cauza acestei imposibilitati.
Art. 11.
Acordul de asociere se redacteaza pe baza procesului-verbal al adunarii de
constituire si va cuprinde numele, prenumele si domiciliul proprietarilor,
individualizarea proprietatii potrivit actului de proprietate, dupa caz, respectiv
contractului de vanzare-cumparare, contractului de construire si procesului-verbal
de predare-primire, contractului de schimb sau contractului de donatie, enumerarea
si descrierea partilor aflate in proprietatea comuna si cotaparte din proprietatea
comuna ce revine fiecarui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea
de locuinta.
Art. 12.
Inscrierea ulterioara in asociatia de proprietari a proprietarilor care nu
au fost prezenti la adunarea de constituire si care nu si-au dat consimtamantul
in conditiile prevazute la art. 10 se face la cererea acestora, prin inscrierea
datelor prevazute la art. 11 intr-un act aditional la acordul de asociere,
incheiat cu proprietarul interesat, fara alte formalitati.
Art. 13.
In cadrul adunarii de constituire a asociatiei de proprietari, in baza statutului
adoptat, proprietarii vor alege un comitet executiv si o comisie de cenzori
si vor hotari numarul membrilor acestora, precum si durata mandatelor lor.
Art. 14.
Asociatia de proprietari poate delega, prin contract, atributiile comisiei
de cenzori privind controlul financiar-contabil si gestionar unor persoane
fizice sau juridice specializate.
Art. 15.
(1) Comitetul executiv va fi condus de un presedinte, care va fi desemnat
in persoana celui care intruneste cel mai mare numar de voturi la alegerea
comitetului executiv. Acesta reprezinta asociatia de proprietari in raporturile
cu autoritatile si cu institutiile publice, precum si cu celelalte persoane
fizice sau juridice cu care asociatia de proprietari are relatii.
(2) In cazul imposibilitatii de exercitare a atributiilor de catre presedinte,
acestea vor fi indeplinite de catre un vicepresedinte desemnat de comitetul
executiv cu majoritate de voturi.
Art. 16.
Cererea de acordare a personalitatii juridice, impreuna cu copiile de pe procesul-verbal
al adunarii de constituire, de pe acordul de asociere si de pe statutul asociatiei
de proprietari, precum si, daca este cazul, cu avizele prevazute la art. 8,
se depun de persoana imputernicita de proprietarii asociati la organul financiar
local in a carui circumscriptie teritoriala se afla cladirea.
Art. 17.
Dupa infiintarea asociatiei de proprietari aceasta se identifica prin denumire,
adresa condominiului, incheierea judecatorului delegat si codul fiscal al
asociatiei. Actele care emana de la asociatiile de proprietari vor cuprinde
atributele de identificare.
Art. 18.
(1) Asociatia de proprietari adopta hotarari in adunarea generala, care se
tine obligatoriu cel putin o data pe an, de regula, in primul trimestru, si
la care au dreptul si obligatia sa participe toti membrii sai. Adunarea generala
este alcatuita din toti membrii asociatiei de proprietari.
(2) Pentru situatii speciale, adunarea generala a asociatiei de proprietari
poate fi convocata oricand de catre comitetul executiv sau de catre membri
ai asociatiei care detin in total cel putin 20% din cotele de proprietate.
(3) Toti proprietarii trebuie anuntati despre convocarea oricarei adunari
generale a asociatiei de proprietari cu cel putin 10 zile inainte ca aceasta
sa aiba loc.
(4) Asociatia de proprietari poate adopta hotarari, daca majoritatea membrilor
sunt prezenti personal sau prin reprezentant. Daca nu este intrunit cvorumul,
adunarea va fi suspendata si reconvocata. La adunarea reconvocata, daca exista
dovada ca toti membrii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotararile
pot fi adoptate prin votul majoritatii membrilor prezenti. Dovada convocarii
membrilor asociatiei de proprietari se face cu afisul de la avizierul asociatiei
si convocatorul semnat de acestia.
(5) Adunarea generala a asociatiei de proprietari analizeaza principalele
aspecte si adopta hotarari cu privire la:
a) activitatea de administrare si de intretinere a condominiului, aprobarea
lucrarilor de reparatii capitale si reparatii curente ce urmeaza a se efectua
in cursul anului, derularea contractelor incheiate cu agentii economici furnizori
ai serviciilor de care aceasta beneficiaza, precum si modul de realizare a
obligatiilor pe care asociatia de proprietari le are fata de persoanele juridice
sau fizice cu care are relatii;
b) expertizarea tehnica a cladirilor care prezinta niveluri insuficiente de
protectie la actiuni seismice, degradari sau avarieri si a lucrarilor de interventie/consolidarilor,
potrivit legislatiei in vigoare;
c) bugetul de venituri si cheltuieli; stabilirea cotelor de participare pe
persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul stabil in cladire,
pentru persoanele care locuiesc temporar, aflate in vizita, sau care presteaza
activitati gospodaresti in timpul zilei de minimum 15 zile pe luna; stabilirea
perioadei minime de la care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicita,
in scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa
fie de cel putin 15 zile pe luna; participarea proprietarilor la cheltuielile
de administrare si de intretinere a cladirii; modul de folosire a fondurilor
proprii; prin prestare de activitati gospodaresti se intelege ajutorul pe
care il primesc membrii asociatiei de proprietari din partea unor persoane
straine de asociatie, care ajuta la gospodarire, respectiv curatenie, gatit,
cresterea copiilor, paza apartament si altele asemenea;
d) modul de folosire a spatiilor comune si, in unele cazuri, schimbarea destinatiei
unor asemenea spatii.
Schimbarea destinatiei acestor spatii nu se va putea face decat cu acordul
majoritatii membrilor asociatiei de proprietari si, in mod obligatoriu, cu
acordul celor direct afectati din vecinatate, atat pe orizontala, cat si pe
verticala;
e) activitatea de administrare a condominiului, respectiv prin persoana fizica
atestata in conformitate cu prevederile art. 22 alin. (2) si angajata cu contract
individual de munca sau cu conventie civila de prestari de servicii ori persoana
juridica specializata, cu care se incheie un contract de administrare;
f) conditiile de angajare a administratorului prin prezentarea si analiza
dosarului de angajare a acestuia sau, dupa caz, a contractului de administrare
ce urmeaza a fi incheiat cu o persoana juridica specializata;
g) cuantumul garantiei materiale care trebuie depusa de catre administrator;
h) alegerea comisiei de cenzori, precum si stabilirea sarcinilor detaliate
ale membrilor acesteia;
i) numarul si functiile persoanelor necesare pentru administrarea si gospodarirea
cladirii, functiile care se remunereaza, cuantumul si modalitatea de actualizare
a remuneratiilor;
j) activitatea comitetului executiv si a presedintelui;
k) rotunjirea la leu a contravalorii obligatiilor de plata.
(6) Hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari privind buna
intretinere si exploatare a condominiului sunt obligatorii si pentru proprietarii
din acelasi condominiu care nu sunt membri ai asociatiei.
(7) Pentru adoptarea hotararilor asociatiei de proprietari se vor avea in
vedere urmatoarele:
a) votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cotaparte din proprietatea
comuna;
b) proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt
reprezentant care are o imputernicire semnata de proprietarul in numele caruia
voteaza;
c) un membru al asociatiei de proprietari poate reprezenta cel mult inca un
membru absent, prin imputernicire scrisa;
d) in cazul unui vot paritar, votul presedintelui este decisiv.
Art. 19.
(1) Comitetul executiv, format dintr-un numar de 3-11 membri stabiliti de
adunarea generala dintre membrii asociatiei de proprietari, asigura ducerea
la indeplinire a hotararilor adunarii generale si actioneaza operativ in legatura
cu:
a) activitatea curenta de administrare si de intretinere a condominiului;
repartizarea lunara a cheltuielilor comune pe fiecare proprietate din condominiu,
incheierea sau sistarea contractelor privind furnizarea serviciilor necesare,
inclusiv pentru administrarea condominiului; angajarea personalului de administrare,
intretinere si curatenie, potrivit legii, si aprobarea cheltuielilor curente;
b) constatarea prin inspectii periodice si stabilirea masurilor necesare care
sa asigure functionarea in bune conditii a partilor comune ale condominiului,
a constructiilor si instalatiilor, precum si in locuinte sau in spatiul cu
alta destinatie decat cea de locuinta, cu respectarea prevederilor art. 23
lit. f) din Statutul asociatiei de proprietari (anexa 2), pentru a constata
daca instalatiile sunt in stare buna de functionare si nu produc pierderi
prin neintretinerea corespunzatoare a acesteia, constatari care se vor inscrie
intr-o fisa de inspectie care se va depune la presedintele asociatiei de proprietari;
c) problemele ridicate de membrii asociatiei de proprietari, luand masuri
pentru rezolvarea lor;
d) organizarea adunarilor generale, precum si a altor actiuni stabilite de
adunarea generala.
(2) Comitetul executiv al asociatiei de proprietari pregateste si supune spre
aprobare adunarii generale bugetul anual de venituri si cheltuieli.
(3) Dupa aprobarea bugetului de venituri si cheltuieli comitetul executiv
va urmari derularea acestuia in conditiile legii.
Art. 20.
(1) Presedintele asociatiei de proprietari este ales, prin votul adunarii
generale, dintre membrii comitetului executiv al acesteia.
(2) Presedintele asociatiei de proprietari urmareste si asigura respectarea
statutului si a hotararilor asociatiei de proprietari, realizarea contractelor
angajate de aceasta, indeplinirea in conditiile legii a prevederilor bugetului
de venituri si cheltuieli, respectarea de catre asociatia de proprietari a
ordinii publice si a reglementarilor autoritatilor publice centrale si locale.
(3) Presedintele asociatiei de proprietari convoaca si conduce sedintele de
lucru ale comitetului executiv si ale adunarii generale.
(4) Presedintele asociatiei de proprietari angajeaza prin semnatura sa asociatia
de proprietari in relatiile acesteia cu tertii.
(5) Presedintele asociatiei de proprietari pastreaza si urmareste tinerea
la zi a cartii tehnice a constructiei, precum si celelalte documente privitoare
la activitatea asociatiei de proprietari.
Art. 21.
(1) Comisia de cenzori urmareste si asigura respectarea legalitatii in administrarea
bunurilor materiale si a fondurilor financiare ale asociatiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este formata dintr-un numar impar de membri, care au
cunostinte de specialitate si experienta in domeniile financiar, economic
si/sau juridic si care nu fac parte din comitetul executiv.
(3) Comisia de cenzori isi alege la prima reuniune presedintele din randul
membrilor ei.
(4) Atributiile comisiei de cenzori sunt urmatoarele:
a) verificarea executiei bugetare;
b) verificarea si validarea documentelor si a angajamentelor de plata;
c) urmarirea depunerii in contul curent al asociatiei de proprietari a numerarului
care depaseste plafonul de casa;
d) verificarea trimestriala a gestiunii asociatiei de proprietari;
e) verificarea modului de stabilire a cotelor de contributie la cheltuielile
curente si constituirea fondurilor speciale ale asociatiei de proprietari,
in conformitate cu prevederile art. 24 alin. (5);
f) verificarea lunara a situatiei de incasari si plati;
g) controlul inopinat al incasarilor si al platilor;
h) verificarea lunara a situatiei soldurilor elementelor de activ si de pasiv.
(5) Comisia de cenzori prezinta in fata adunarii generale a proprietarilor,
o data pe an, raportul asupra activitatii sale.
(6) Asociatiile de proprietari au obligatia sa organizeze si sa conduca contabilitatea
proprie potrivit prevederilor Legii contabilitatii nr. 82/1991, republicata
in M.Of. 629 din 26 august 2002, in partida dubla sau in partida simpla, prin
optiune, potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari.
(7) Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii
in partida dubla aplica Planul de conturi pentru persoanele juridice fara
scop lucrativ si normele metodologice de utilizare a acestuia, aprobate prin
Ordinul ministrului finantelor nr. 1.591/1998, cu modificarile ulterioare.
(8) Asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii
in partida simpla aplica prevederile Normelor metodologice privind organizarea
si conducerea contabilitatii in partida simpla de catre persoanele juridice
fara scop lucrativ, aprobate prin Ordinul ministrului finantelor publice nr.
2.329/2001.
Art. 22.
(1) Activitatea de management de proprietate si management financiar se asigura
fie de persoane fizice angajate prin contracte individuale de munca sau prin
conventii civile de prestari de servicii, fie de persoane juridice, prin contracte
de administrare, in functie de hotararea adunarii generale a proprietarilor.
(2) Administratorul, persoana fizica, poate fi angajat dintre membrii asociatiei
sau dintre alte persoane cu cunostinte profesionale si atestat de catre o
comisie formata din 5 membri, specialisti in domeniul financiar-contabil si
al legislatiei muncii, constituita de consiliul local prin hotarare.
(3) Administratorul asigura managementul de proprietate al condominiului prin:
a) efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii
serviciilor necesare pentru exploatarea si intretinerea condominiului (inclusiv
instalatiile si echipamentele aflate in proprietate comuna), derularea si
urmarirea realizarii acestor contracte;
b) urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata contractului;
intocmirea fiselor tehnice periodice cu privire la starea cladirii si a instalatiilor
acesteia; asigurarea punerii in siguranta a cladirii potrivit prevederilor
legale, evidentierea in cartea tehnica a cladirii a tuturor modificarilor
aduse, in conditiile stabilite de statut si de legile in vigoare, la partile
comune ale condominiului;
c) raspunderea fata de functionalitatea si integritatea elementelor proprietatii
comune, de mijloacele materiale ale asociatiei de proprietari si de utilizarea
in bune conditii a acestora;
d) procurarea mijloacelor materiale necesare intretinerii si reparatiilor
curente ale elementelor proprietatii comune, raspunderea asupra integritatii
acestora;
e) instiintarea comitetului executiv al asociatiei de proprietari si luarea
masurilor necesare pentru efectuarea la timp si eficient a lucrarilor de intretinere
si reparatii;
supune spre aprobare comitetului executiv ofertele pentru efectuarea lucrarilor
de intretinere si reparatii aprobate de adunarea generala a asociatiei de
proprietari;
f) angajarea si urmarirea realizarii contractelor cu persoane fizice sau juridice
pentru: reparatii, inchirierea unor spatii sau elemente din proprietatea comuna,
activitati sociale si alte tipuri de activitati. In contractele privind reparatiile
se vor prevedea clauze referitoare la perioada de garantie a lucrarilor executate
conform normativelor tehnice in vigoare;
g) verificarea contractelor de inchiriere intre asociatia de proprietari si
persoane fizice sau juridice care folosesc spatii ori elemente din proprietatea
comuna. Daca aceste contracte nu exista administratorul ii instiinteaza pe
cei in cauza, punandu-le in vedere ca in termen de 30 de zile lucratoare sa
incheie contracte cu asociatia de proprietari;
h) supravegherea executiei lucrarilor de reparatii si intretinere si participarea
la receptia lor, consemnand finalizarea acestora; asigura efectuarea de plati
corespunzatoare stadiului lucrarii;
i) controlul personalului angajat de asociatia de proprietari pentru curatenie,
incarcarea si evacuarea gunoiului menajer si alte activitati, cu privire la
indeplinirea obligatiilor contractuale si, in caz de incalcare a acestora,
sesizarea comitetului executiv;
j) inspectarea, in conformitate cu prevederile art. 23 lit. f) din Statutul
asociatiei de proprietari (anexa 2), referitor la drepturile proprietarilor
din condominiu, a proprietatii individuale in vederea inlaturarii defectiunilor
aparute la instalatiile de folosinta comuna si a eliminarii pierderilor care
determina cresterea nejustificata a cheltuielilor asociatiei de proprietari.
Daca se constata defectiuni la instalatiile apartinand proprietatii individuale
- apartament sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta -, se instiinteaza
proprietarul asupra obligatiei acestuia de a remedia defectiunile;
k) citirea, lunar sau periodic, in functie de hotararea adunarii generale
a asociatiei de proprietari, a indexului contoarelor individuale apartinand
proprietarilor si inscrierea sau verificarea inscrierii acestuia in fisa de
apartament, cu conditia ca acestea sa fie montate cu acordul adunarii generale
a asociatiei de proprietari si al furnizorului de utilitati;
l) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor de locuit in condominiu;
m) aducerea la cunostinta tuturor persoanelor care locuiesc in condominiu
despre conditiile generale de functionare a instalatiilor si dotarilor cladirii,
precum si despre regulile de folosire a instalatiilor si dotarilor care se
utilizeaza in comun;
n) stabilirea conditiilor in care pot fi realizate serviciile de intretinere
si de reparatii curente ale elementelor de constructii si instalatii ale condominiului,
atat la partile comune, cat si la cele folosite in exclusivitate, care pot
perturba folosinta normala a partilor comune;
o) intocmirea listelor lunare de plati;
p) aducerea la cunostinta tuturor proprietarilor care locuiesc in condominiu
despre modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru functionarea si intretinerea
condominiului, precum si a cheltuielilor care decurg din alte plati efectuate,
inclusiv cele pentru reparatia capitala a condominiului; introducerea la plata
consumurilor si a persoanelor care locuiesc temporar sau presteaza activitati
gospodaresti, care depasesc limita minima de sedere in condominiu prevazuta
de hotararea adunarii generale a asociatiei de proprietari, conform procesului-verbal
consemnat in registrul asociatiei de proprietari.
Constituie obligatie din partea proprietarilor sa anunte, tot prin cerere,
numarul persoanelor care locuiesc temporar, venite in vizita, sau care presteaza
activitati gospodaresti conform prevederilor art. 18 alin. (5) lit. c).
Persoanele care locuiesc temporar sau presteaza activitati gospodaresti pot
fi constatate si vizual sau la sesizarea altor persoane;
r) propune presedintelui comitetului executiv, motivat din oficiu sau la sesizarea
altor persoane, anularea cererii de scutire a cheltuielilor privind consumurile
atunci cand se constata ca solicitantul nu a anuntat in timp util modificarea
datelor inscrise in respectiva cerere;
s) sesizarea comitetului executiv in vederea somarii restantierilor la plata
cheltuielilor comune si aplicarea procedurii de recuperare a restantelor cu
penalizarile aferente;
t) calcularea si incasarea penalizarilor conform sistemului aprobat de adunarea
generala a asociatiei de proprietari.
(4) Contabilul raspunde de organizarea si conducerea contabilitatii, in conditiile
legii. La asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii
in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de contabil.
(5) Casierul raspunde de efectuarea de incasari si plati in numerar, cu respectarea
prevederilor Regulamentului operatiunilor de casa. La asociatiile de proprietari
care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii
de imobile pot cumula si functia de casier.
Art. 23.
Proprietarii, pe langa drepturile si indatoririle prevazute la cap. V si VI
din modelul statutului asociatiei de proprietari cuprins in anexa 2, au si
urmatoarele drepturi si obligatii:
A. Drepturi:
a) sa participe la adunarea generala a asociatiei de proprietari, sa aleaga
si sa fie alesi in organele asociatiei de proprietari, daca au calitatea de
membru al asociatiei de proprietari;
b) sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la
cheltuielile asociatiei de proprietari si, eventual, sa o conteste presedintelui
asociatiei de proprietari, in termen de 10 zile de la afisarea listei de plata.
Presedintele asociatiei de proprietari este obligat sa raspunda la
contestatie in termen de 5 zile;
c) sa foloseasca spatiile si instalatiile comune din interiorul si din exteriorul
condominiului.
B. Obligatii:
a) sa contribuie la constituirea mijloacelor banesti si materiale ale asociatiei
de proprietari si sa achite in termenul stabilit cota de contributie care
le revine in cadrul cheltuielilor asociatiei de proprietari;
b) sa intretina in bune conditii spatiile si instalatiile comune din interiorul
si din exteriorul condominiului casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare,
subsoluri, fatade, poduri, acoperisuri, scari exterioare, ascensor, hidrofor,
instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala
si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice,
crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva,
telefonie si altele asemenea - si sa ia masuri pentru repararea si mentinerea
in stare de siguranta si de functionalitate a condominiului;
c) sa contribuie la repararea sau, dupa caz, la consolidarea si la mentinerea
in stare de siguranta a proprietatii comune indivize din cadrul condominiului.
Art. 24.
(1) In scopul asigurarii fondurilor necesare pentru plati curente asociatia
de proprietari stabileste cuantumul si cota de participare a proprietarilor
la constituirea fondului de rulment. De regula fondul de rulment se dimensioneaza
astfel incat sa poata acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul
unei luni calendaristice.
Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesara
pentru acoperirea cheltuielilor lunare inregistrate de asociatia de proprietari
in anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate
cu rata inflatiei, iar in cazurile asociatiilor de proprietari nouinfiintate,
prin constatarea si insusirea experientei in domeniu a unor condominii echivalente
ca marime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei-parti ce
revine fiecarui proprietar, potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei
de proprietari, iar reintregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata
sumelor afisate pe lista de plata.
(3) In situatiile in care prin contractul de inchiriere incheiat cu proprietarul
chiriasul se obliga sa participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului
in care locuieste, acesta va participa si la formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment deja incasat se restituie numai in situatiile de schimbare
a domiciliului sau a dreptului de proprietate, daca prin actele de transmitere
a dreptului de proprietate sau a folosintei locuintei nu se stipuleaza altfel.
(5) Asociatia de proprietari va putea constitui un fond distinct pentru repararea
instalatiilor sau a unor elemente ale condominiului, cu perioada de folosire
limitata, fond care va fi depus in contul asociatiei de proprietari si nu
va putea fi folosit decat cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari.
Art. 25.
(1) Cotele de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, calculate
pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acestia, dupa
caz, in termen de maximum 15 zile de la data afisarii listei de plata, data
care trebuie sa fie inscrisa in lista de plata respectiva. In vederea respectarii
termenelor legale de plata a facturilor catre furnizorii de utilitati, administratorii
au obligatia de a afisa lista de plata in termen de maximum 5 zile de la data
primirii facturii expediate prin posta, certificata prin inscrisul de pe stampila
postei, sau de la data confirmarii de primire, in cazul transmiterii facturii
prin curier/delegat.
Dupa o perioada de 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plata,
asociatia de proprietari poate calcula si percepe penalizari de intarziere
pentru suma neachitata, in conditiile stabilite si aprobate de adunarea generala
a asociatiei de proprietari. Penalizarile de intarziere nu vor fi mai mari
de 0,2% pentru fiecare zi de intarziere si se vor aplica pentru fiecare cota
de intretinere lunara, fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma cotei
de intretinere lunare la care s-a aplicat.
(2) Modul de folosire a sumelor incasate din penalitati de intarziere si din
dobanzile la sumele depuse in contul asociatiei de proprietari se stabileste
de adunarea generala a asociatiei de proprietari, cu respectarea prevederilor
prezentelor norme metodologice.
Art. 26.
Asociatia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang
prioritar asupra apartamentelor si a altor spatii, proprietate a membrilor
sai, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora,
pentru sumele datorate cu titlu de contributie la cheltuielile comune ale
cladirii cu mai multe apartamente si/sau spatii cu alta destinatie decat cea
de locuinta, in cazul in care creanta reprezinta o restanta de cel putin 3
luni. Acest privilegiu opereaza dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor
creditorilor in interesul carora au fost facute.
Art. 27.
(1) Privilegiul imobiliar se va intabula in partea a III-a a Cartii funciare,
conform procedurii publicitatii imobiliare prevazute in titlul II din Legea
cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, cu modificarile si completarile
ulterioare, si la art. 43 si urmatoarele din Regulamentul de organizare si
functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor, aprobat prin
Ordinul ministrului justitiei nr. 2.371/C/1997.
(2) Pana la deschiderea noilor carti funciare, in conditiile art. 61 din Legea
7/1996, privilegiul se va inscrie in registrul de transcriptiuni si inscriptiuni
de la biroul de carte funciara de pe langa judecatoria in a carei circumscriptie
este situat imobilul.
Art. 28.
Privilegiul inscris asupra bunurilor imobile ale debitorului se intinde si
asupra bunurilor mobile ale acestuia.
Art. 29.
(1) In toate cazurile privilegiul se inscrie la cererea presedintelui asociatiei
de proprietari.
(2) Cererea se adreseaza biroului de carte funciara al judecatoriei in a carei
circumscriptie este situat imobilul si va cuprinde numele, prenumele si domiciliul
solicitantului, numele, prenumele si domiciliul debitorului, suma datorata
pentru care se solicita inscrierea privilegiului, precum si individualizarea
imobilului asupra caruia urmeaza sa se inscrie privilegiul, prin mentionarea
adresei acestuia.
(3) La cerere se vor anexa, in doua exemplare, extrase de pe listele lunare
de plata a cotelor de contributie, din care rezulta suma datorata.
(4) Cererea, precum si extrasele de pe listele de plata vor purta stampila
asociatiei de proprietari.
Art. 30.
Cererea poate fi depusa de presedintele asociatiei de proprietari sau de o
alta persoana imputernicita de acesta, care va atasa procura, imputernicirea
avocatiala sau delegatia de jurisconsult.
Art. 31.
Privilegiul este opozabil celorlalti creditori numai de la data indeplinirii
formalitatilor de publicitate.
Art. 32.
Privilegiul se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari
sau a altei persoane imputernicite de acesta ori la cererea proprietarului,
in baza chitantei sau a altui inscris prin care asociatia de proprietari confirma
plata sumei datorate.
Art. 33.
Executarea silita se va efectua numai in temeiul unei hotarari judecatoresti
ori a unui alt inscris care, potrivit legii, constituie titlu executoriu.
Art. 34.
(1) In cazurile in care unii proprietari sau chiriasi nu respecta regulile
si obligatiile adoptate de asociatia de proprietari, in conformitate cu prevederile
art. 31 din Regulamentul-cadru al asociatiilor de proprietari, cuprins in
anexa 2 la Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile
ulterioare, acestia pot fi actionati in justitie de catre asociatia de proprietari
legal constituita, potrivit dreptului comun.
(2) Presedintele asociatiei de proprietari raspunde in fata adunarii generale
de rezolvarea situatiilor litigioase aparute in cadrul asociatiei de proprietari.
CAPITOLUL III - Repartizarea cheltuielilor si veniturilor rezultate din intretinerea,
repararea si exploatarea condominiilor
Art. 35.
(1) Pentru intretinerea, repararea si exploatarea proprietatilor individuale,
precum si a proprietatii comune indivize din cadrul unor condominii, astfel
cum sunt acestea definite prin lege, utilizatorii acestora, proprietari sau
chiriasi, efectueaza cheltuieli sau au obligatii financiare care nu se pot
inregistra pe fiecare proprietate individuala. De asemenea, din valorificarea
sau exploatarea unor spatii ori parti ale proprietatii comune indivize proprietarii
acesteia pot obtine venituri care nu se pot inregistra pe fiecare proprietate
individuala.
(2) Veniturile obtinute de asociatia de proprietari din activitati economice
sau din alte activitati desfasurate se constituie ca fond special si se vor
utiliza in exclusivitate pentru imbunatatirea confortului si eficientei condominiului,
pentru intretinerea si repararea proprietatii comune. In aceste venituri se
cuprind si cele obtinute din inchirierea unor spatii aflate in proprietate
comuna indiviza, a spatiilor pentru instalarea de reclame, firme luminoase,
precum si alte venituri obtinute din orice sursa. Aceste venituri se constituie
ca surse proprii ale asociatiei de proprietari, nu se repartizeaza proprietarilor
si nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment.
(3) Repartizarea cheltuielilor sau a obligatiilor financiare pe fiecare proprietate
individuala revine administratorului, in cadrul contractului incheiat cu reprezentantul
asociatiei de proprietari a condominiului.
(4) In functie de modul de calcul si de criteriile de repartizare a cheltuielilor
pentru fiecare proprietate din condominiu, acestea se clasifica in:
A. cheltuieli pe persoana;
B. cheltuieli pe cota-parte de proprietate detinuta in condominiu;
C. cheltuieli pe consumatori tehnici si de alta natura.
Art. 36.
(1) Pentru spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu
ori pentru apartamentele sau spatiile ai caror detinatori prin natura activitatilor
lor croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocati si altii - primesc la
domiciliu si alte persoane, criteriile de calcul al cheltuielilor aferente
acestora se stabilesc prin conventie anuala incheiata cu proprietarii acestor
spatii sau apartamente. Cheltuielile pentru apa rece si canalizare, apa calda
menajera, incalzire, gaze naturale, energie electrica pentru partile comune,
pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor, colectarea si transportul
gunoiului menajer, ridicarea reziduurilor, precum si pentru salarii si indemnizatii
se repartizeaza conform criteriilor stabilite de comun acord intre asociatia
de proprietari si proprietarii acestor spatii, folosindu-se, dupa caz, baremurile
stabilite potrivit normelor legale. Toate aceste cheltuieli se scad din totalul
cheltuielilor pe condominiu, diferenta reprezentand cheltuielile aferente
locuintelor/apartamentelor.
(2) In situatia in care, la notificarea asociatiei de proprietari, proprietarii
spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu refuza incheierea
de conventii pentru stabilirea criteriilor de repartizare a cheltuielilor
si obligatiilor financiare ce le revin, sunt aplicabile criteriile stabilite
si adoptate in acest sens in adunarea generala a asociatiei de proprietari.
A. Repartizarea cheltuielilor pe persoana
Art. 37.
Cheltuielile pe persoana reprezinta cheltuielile privind serviciile de care
beneficiaza persoanele - proprietari/locatari, care locuiesc/desfasoara activitati
in mod curent in cadrul condominiului, in proprietati individuale.
Art. 38.
(1) Daca nu exista contoare de apa la fiecare apartament sau spatiu cu alta
destinatie decat cea de locuinta, din condominiu, montate cu acordul asociatiei
de proprietari si furnizorilor de utilitati potrivit prevederilor legale,
cheltuielile pentru consumul de apa si pentru canalizare, corespunzatoare
facturilor prezentate de furnizor si insusite de beneficiar/asociatia de proprietari,
vor fi repartizate proportional cu numarul de persoane care locuiesc/desfasoara
activitati in mod curent in condominiu, pentru perioada in care s-a produs
consumul.
(2) In cazuri exceptionale, in lipsa aparatelor de inregistrare a consumului
de apa, la intrarea in reteaua de alimentare a condominiului, la bransament,
acest consum se determina potrivit normelor legale, in sistem pausal, pe fiecare
tip de consumator.
(3) La defalcarea cheltuielilor pentru consumul de apa si pentru canalizare
la apartamentele/spatiile care folosesc bai sau dusuri comune in condominiu
se va lua in calcul jumatate din suma ce revine unei persoane din apartamentele/spatiile
dotate individual cu bai si dusuri.
(4) In cazurile in care condominiul dispune numai de dusuri si bai comune
care deservesc apartamentele/spatiile, cheltuielile se repartizeaza in raport
cu numarul persoanelor care locuiesc curent in cladire, aferent fiecarui apartament/spatiu.
(5) Cheltuielile pentru ridicarea reziduurilor si a gunoaielor menajere, pentru
deratizarea, dezinfectia, dezinsectia condominiului, precum si cheltuielile
pentru vidanjarea haznalelor se repartizeaza in conformitate cu clauzele prevazute
in contractul incheiat cu furnizorul respectivului serviciu sau, in lipsa
acestora, proportional cu numarul persoanelor care locuiesc curent in condominiu.
Art. 39.
(1) Consumul de energie electrica aferent partilor comune/proprietatii comune
din cladire, exclusiv garaje, boxe si alte spatii aflate in proprietate individuala,
care se masoara prin contor montat separat de cele aferente proprietatilor
individuale, se repartizeaza proportional cu numarul persoanelor care locuiesc/desfasoara
activitati in mod curent in cladire.
(2) In cazuri exceptionale, cand nu se pot separa, prin masurare, consumurile
de energie electrica la partile comune ale cladirii sau in apartamentele locuite
in comun de mai multe familii, din cheltuielile totale aferente acestor consumuri
se determina pe baza baremurilor stabilite potrivit normelor legale, aferente
consumului detinatorilor de suprafete de locuit ocupate in exclusivitate,
tinandu-se seama de dotarea fiecaruia: numarul de becuri si de aparate electrice
de uz casnic, masini de calcat si de spalat, aparate de radio, televizoare,
frigidere si altele asemenea;
sumele astfel determinate se scad din totalul cheltuielilor pentru consumul
de energie electrica inregistrat, iar diferenta reprezinta cheltuielile aferente
partilor de folosinta comuna si se repartizeaza pe proprietarii/locatarii
apartamentelor proportional cu numarul de persoane care locuiesc in mod curent
in cladire.
(3) Consumul de energie electrica aferent functionarii ascensorului/ascensoarelor,
care se masoara prin contoare montate separat de cele ale proprietatilor individuale,
se repartizeaza proportional cu numarul persoanelor care locuiesc in mod curent
in cladire.
(4) Prin hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari, pot sa
nu contribuie la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrica
pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc in
apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum si la etajul
1 din condominiile fara mezanin. De asemenea, in cazul condominiilor care
au amplasate la etajele superioare bai, spalatorii, uscatorii, prin hotarare
a adunarii generale a asociatiei de proprietari, persoanele care locuiesc
in apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum si la etajul
1 din condominiile fara mezanin, toate sau in parte, pot sa nu contribuie
la cheltuielile aferente consumului de energie electrica pentru functionarea
ascensorului/ascensoarelor, in baza unor angajamente personale, date in scris
catre asociatia de proprietari de catre persoanele care nu folosesc spatiile
de la etajele superioare. In contextul celor de mai sus, adunarea generala
a asociatiei de proprietari va hotari, in conditiile statutului asociatiei
de proprietari, in legatura cu participarea persoanelor care locuiesc in mod
curent in condominiu la sustinerea acestor cheltuieli. Celelalte cheltuieli
determinate de intretinerea-revizia ascensorului/ascensoarelor se suporta
de toti proprietarii apartamentelor sau spatiilor cu alta destinatie decat
cea de locuinta, chiar daca nu locuiesc in aceste spatii, ascensorul/ascensoarele
fiind o instalatie comuna ca si acoperisul, fatada, casa scarii si altele
asemenea.
(5) Cheltuielile aferente consumului de energie electrica necesar pentru functionarea
hidrofoarelor aflate in proprietatea sau in exploatarea/folosinta asociatiilor
de proprietari se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc
in mod curent in condominiu.
Art. 40.
Daca nu exista contoare de apa calda menajera la fiecare apartament sau spatiu
cu alta destinatie decat cea de locuinta, din condominiu, montate cu acordul
asociatiei de proprietari si furnizorilor de utilitati potrivit prevederilor
legale, cheltuielile pentru consumul apei calde menajere se repartizeaza proportional
cu numarul de persoane care locuiesc in mod curent in condominiu.
Art. 41.
Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru bucatarii si spalatoriile/dusurile
comune, in situatiile in care nu exista aparate de masura a consumului respectiv
pe fiecare apartament, se repartizeaza pe fiecare proprietar corespunzator
numarului de persoane care locuiesc in mod curent in condominiu.
Art. 42.
(1) Daca numai o parte dintre proprietarii din condominiu detin aparate de
inregistrare a consumului de apa rece, apa calda menajera, agent termic de
incalzire si/sau gaze naturale pentru toate instalatiile aferente proprietatii
individuale, atunci repartizarea cheltuielilor se stabileste prin hotarare
a adunarii generale a asociatiei de proprietari, care trebuie sa cuprinda
prevederi cu privire la modul de citire, repartizare/defalcare a consumurilor
respective, precum si la modul de incasare si de efectuare a platilor corespunzatoare
consumurilor.
(2) Daca toate proprietatile individuale din condominiu au sisteme proprii
de inregistrare a consumurilor, asociatia de proprietari va stabili modul
de facturare si de plata a cheltuielilor comune, impreuna cu furnizorul si
cu beneficiarii serviciului respectiv. In toate cazurile de existenta a aparatelor
de inregistrare a consumurilor aferente proprietatilor individuale, plata
consumurilor proprii nu scuteste de la plata contributiei aferente cotei din
cheltuielile comune, conform modalitatii stabilite in adunarea generala a
asociatiei de proprietari.
Art. 43.
Cheltuielile pentru curatenie si evacuarea gunoiului menajer se repartizeaza
proportional cu numarul de persoane care locuiesc in mod curent in condominiu.
B. Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte de proprietate
Art. 44.
Cheltuielile pe cota-parte de proprietate sunt cheltuieli efectuate pentru
intretinerea, repararea, exploatarea si, dupa caz, consolidarea partilor din
condominiu aflate in proprietate comuna indiviza.
Art. 45.
(1) Cota-parte de proprietate este cea stabilita potrivit actului de proprietate,
dupa caz, prin contractul de vanzare-cumparare, contractul de construire sau
procesul-verbal de predare-primire si contractul de schimb sau contractul
de donatie.
(2) In cazul in care totalul cotelor-parti de proprietate, care sunt fractiuni
abstracte pentru fiecare locuinta sau spatii cu alta destinatie decat cea
de locuinta, din cladirea sau blocul care constituie condominiul, nu se inchide
cu 100%, adunarea generala a asociatiei de proprietari poate hotari reconsiderarea
lor.
(3) Cota-parte de proprietate reprezinta raportul suprafetei utile totale
a locuintei sau spatiului cu alta destinatie decat cea de locuinta fata de
totalul suprafetei utile a tuturor locuintelor si spatiilor cu alta destinatie
decat cea de locuinta din condominiu.
Art. 46.
Cheltuielile pentru lucrari de intretinere, servicii, de reparatii si, dupa
caz, de consolidare la partile de constructii si instalatii aflate in proprietatea
comuna indiviza - astfel cum este descrisa in cartea tehnica a constructiei
si in acordul de asociere ca: subsolul; conductele de distributie si coloanele
instalatiilor de apa, canalizare, termoficare, energie electrica; casa scarii;
podul; spalatoria;
uscatoria; terasa; ascensorul; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura
de evacuare a gunoiului menajer;
structura de rezistenta; fatade; acoperis si altele asemenea se repartizeaza
proportional cu cota-parte de proprietate indiviza a fiecarui proprietar,
astfel cum este inscrisa in acordul de asociere sau care a fost recalculata
conform prevederilor art. 45 alin. (3).
Art. 47.
(1) Cheltuielile pentru incalzirea spatiilor aflate in proprietate comuna
intr-o cladire - casa scarii, culoare, spalatorii, uscatorii, holuri si alte
spatii comune se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza
din proprietatea comuna care revine fiecarui proprietar, astfel cum aceasta
este inscrisa in acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor
art. 45.
(2) Suma aferenta cheltuielilor pentru incalzirea spatiilor aflate in proprietatea
comuna a tuturor proprietarilor este aceea rezultata prin scaderea din valoarea
inscrisa in factura aferenta consumurilor de energie termica pentru incalzire
a sumei aferente tuturor suprafetelor echivalente termic ale corpurilor de
incalzire din apartamentele si spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta
din cadrul condominiului. Suprafata echivalenta termic a tuturor corpurilor
de incalzire din condominiu trebuie sa fie inscrisa pe factura emisa de furnizorul
de energie termica.
(3) Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru incalzire, in
cazul in care nu exista aparate de masurare a acestuia pentru fiecare apartament
sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, inclusiv proprietatea
comuna aferenta acestora, se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate
indiviza din proprietatea comuna care revine fiecarui proprietar, astfel cum
este inscrisa in acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor
art. 45.
Art. 48.
Cheltuielile privind consumurile de apa, canalizare, apa calda menajera, gaze
naturale, aferente proprietatii comune, se repartizeaza proportional cu cotaparte
de proprietate indiviza care revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna,
astfel cum este inscrisa in acordul de asociere sau care a fost recalculata
conform prevederilor art. 45, avand la baza contracte incheiate cu furnizorii
acestor utilitati.
Art. 49.
(1) Cheltuielile aferente indemnizatiilor acordate membrilor asociatiei de
proprietari si/sau persoanelor alese in functii de conducere a asociatiei
de proprietari se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza
din proprietatea comuna care revine fiecarui proprietar, astfel cum este inscrisa
in acordul de asociere sau care a fost recalculata conform prevederilor art.
45.
(2) Cu exceptia personalului pentru curatenie si evacuare a gunoiului menajer,
cheltuielile ce privesc personalul angajat al asociatiei de proprietari, inclusiv
cheltuielile privind contractele de prestari de servicii administrative catre
asociatia de proprietari, precum si cheltuielile aferente materialelor consumabile
folosite si celor administrative se repartizeaza proportional cu cota-parte
de proprietate indiviza din proprietatea comuna care revine fiecarui proprietar,
astfel cum aceasta este inscrisa in acordul de asociere sau care a fost recalculata
conform prevederilor art. 45.
C. Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici si de alta natura
Art. 50.
Cheltuielile pe consumatori tehnici sau de alta natura reprezinta cheltuielile
efectuate pentru administrarea condominiului si pentru furnizarea de utilitati
de natura energetica.
Art. 51.
Cheltuielile pentru incalzirea centrala asigurata prin centrale termice proprii
sau aflate in exploatarea directa a asociatiei de proprietari cuprind: costul
combustibilului, costul transportului acestuia pana la locul de consum, cheltuieli
efectuate cu indepartarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate
pentru functionarea instalatiilor de incalzire centrala si iluminatul incaperilor
in care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de uzura si protectie
pentru fochistii care deservesc centralele termice, indemnizatiile, respectiv
salariile acestora, inclusiv contributia pentru asigurari sociale, costul
materialelor necesare pentru pastrarea curateniei in centralele termice, costul
apei pentru umplerea instalatiei.
Art. 52.
(1) Cheltuielile efectuate cu furnizarea energiei termice prin centralele
sau prin punctele termice din exploatarea unitatilor de gospodarie comunala
sau a altor furnizori se stabilesc dupa tarifele negociate cu reprezentantii
asociatiilor de proprietari, in conditiile legii.
(2) In cazul in care la centralele sau la punctele termice sunt racordate
mai multe cladiri, suma totala a cheltuielilor pentru incalzirea tuturor cladirilor
se repartizeaza pe fiecare cladire proportional cu suprafata echivalenta termic,
determinata potrivit normativelor legale, a tuturor corpurilor de incalzire
- radiatoare din fonta sau otel, convectori, convectoradiatoare, conducte
si coloane neizolate si altele asemenea -, aflate in dotarea acestora conform
normelor si normativelor tehnice de proiectare.
Art. 53.
(1) Cheltuielile pentru incalzirea locuintelor/apartamentelor, indiferent
de modul de inregistrare a consumului de energie termica si de sursa de agent
termic, se repartizeaza proportional cu suprafata echivalenta termic a tuturor
corpurilor de incalzire apartinand fiecarui apartament.
(2) Daca proprietarul unui apartament sau al unui spatiu cu alta destinatie
decat cea de locuinta modifica suprafata echivalenta termic de incalzire din
apartamentul sau din spatiul pe care il detine, cota-parte de participare
la cheltuielile pentru incalzire se va recalcula fie prin marirea cu un coeficient
de modificare a suprafetei echivalente termic initiale, conform normativelor
legale, in baza procesuluiverbal de constatare emis de comitetul executiv
al asociatiei de proprietari, fie proportional cu suprafata echivalenta termic
a tuturor corpurilor de incalzire, recalculata, pentru fiecare apartament/spatiu
in care s-au produs modificari asupra corpurilor de incalzire - tip, numar
de elemente si altele asemenea, conform aceluiasi proces-verbal de constatare
emis de comitetul executiv. Hotararea definitiva privind modul de calcul al
cheltuielilor de incalzire in noile conditii se adopta de adunarea generala
a asociatiei de proprietari.
(3) Suprafata echivalenta termic a tuturor corpurilor de incalzire apartinand
fiecarui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta din
cladire, bloc sau condominiu, se va determina pana la data de 1 septembrie
2003 de catre asociatia de proprietari in colaborare cu specialisti din cadrul
unitatii furnizoare de utilitati, iar plata in acest sistem se va aplica incepand
din iarna 20032004, daca sunt intrunite conditiile tehnice necesare.
Art. 54.
Cheltuielile pentru lucrarile de intretinere, reparatii si inlocuiri la antenele
colective de televiziune se repartizeaza in raport cu numarul prizelor de
televizoare aflate in locuinte si in spatiile cu alta destinatie decat cea
de locuinta, iar pentru cutiile postale si pentru cheile de la usa de intrare
comuna in cladire se repartizeaza in raport cu numarul locuintelor si spatiilor
cu alta destinatie decat cea de locuinta existente in cladire, bloc, condominiu.
Art. 55.
Posesorii de autovehicule care folosesc pentru intretinerea acestora apa din
conductele de alimentare aferente cladirii, inclusiv instalatiile de alimentare
cu utilitati din garajele proprii, in conditiile in care nu exista nici o
interdictie legala in acest sens, vor suporta cheltuielile pentru consumul
de apa si canalizare. Aceste cheltuieli, calculate pe baza unor baremuri stabilite
potrivit normelor legale sau in baza consumurilor inregistrate prin aparate
de masura legal instalate si autorizate, se scad din totalul cheltuielilor
lunare ce revin cladirii respective pentru apa si canalizare, restul urmand
sa se repartizeze conform art. 38.
Art. 56.
In cladirile in care consumul de gaze naturale pentru bucatarii si spalatorii
se inregistreaza prin acelasi aparat care masoara si consumul aferent incalzirii,
se stabileste consumul aferent bucatariilor si spalatoriilor pe baza unor
baremuri stabilite potrivit normelor legale, care se scade din consumul total
pe cladire, diferenta considerandu-se ca fiind aferenta incalzirii.
Art. 57.
Cheltuielile pentru curatatul cosurilor de fum se repartizeaza fiecarui proprietar
proportional cu numarul sobelor si al masinilor de gatit racordate la cosurile
de fum ale cladirii.
CAPITOLUL IV - Indrumarea metodologica a asociatiilor de proprietari
Art. 58.
Indrumarea metodologica a asociatiilor de proprietari in realizarea scopurilor
si sarcinilor ce le revin, in conformitate cu prevederile legale in vigoare,
se efectueaza prin compartimentele specializate in sprijinirea si indrumarea
asociatiilor de proprietari, create in cadrul aparatului propriu al consiliilor
locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului
Bucuresti, conform prevederilor O.G. 85/2001, aprobata cu modificari prin
Legea 234/2002.
Art. 59.
Compartimentele specializate in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de
proprietari vor lua in evidenta toate asociatiile infiintate potrivit prevederilor
Legii locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile
ulterioare, precum si asociatiile de locatari care, pana la data intrarii
in vigoare a O.G. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea 234/2002, nu
au fost transformate in asociatii de proprietari.
Art. 60.
Compartimentele specializate din cadrul aparatului propriu al consiliilor
locale vor actiona pentru:
a) indrumarea si sprijinirea asociatiilor de locatari prin consilierea proprietarilor
apartamentelor de bloc si spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta
in scopul infiintarii asociatiilor de proprietari, in conditiile legii;
b) indrumarea si sprijinirea asociatiei de proprietari pentru indeplinirea
de catre acestea a obligatiilor ce le revin pentru intretinerea si repararea
constructiilor si instalatiilor din condominiu;
c) intocmirea si distribuirea materialelor informative de interes pentru asociatia
de proprietari prin care sa contribuie la buna desfasurare a acestora;
d) organizarea, in colaborare cu organizatii neguvernamentale, a seminariilor
de instruire pentru presedintii si administratorii de condominii;
e) organizarea si asigurarea exercitarii controlului financiar-contabil si
gestionar asupra activitatii asociatiilor de proprietari, in conditiile legii.
In situatia descoperirii unor fraude sau lipsuri in gestiune de catre comisia
de cenzori a asociatiei de proprietari, vor fi sesizate organele competente,
iar comitetul executiv al asociatiei de proprietari va fi indrumat sa foloseasca
caile legale pentru recuperarea prejudiciului si pentru a actiona in justitie
impotriva celui care se face vinovat;
f) confirmarea achitarii la zi a cheltuielilor prin dovada eliberata de presedintele
comitetului executiv si de administratorul asociatiei de proprietari, in situatia
in care proprietarii doresc sa-si instraineze apartamentele sau spatiile cu
alta destinatie decat cea de locuinta, avand la baza extrasul din ultima lista
de plata a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari,
precum si copia chitantei de plata de pe ultima luna;
g) indrumarea si sprijinirea asociatiilor de proprietari pentru respectarea
de catre acestea a prevederilor O.G. 85/2001, aprobata cu modificari prin
Legea 234/2002, si ale prezentelor norme metodologice;
h) in situatia in care comitetul executiv al asociatiei de proprietari si
presedintele acesteia nu isi indeplinesc obligatiile legale ce le revin potrivit
prevederilor legale si statutului, consiliile locale, prin compartimentele
de specialitate ale acestora, vor organiza cu sprijinul unui comitet de initiativa
din cadrul asociatiei de proprietari o adunare generala care va dezbate probleme
ivite in activitatea asociatiei de proprietari si, daca este cazul, vor organiza
chiar noi alegeri.
CAPITOLUL V - Atestarea administratorilor - persoane fizice
Art. 61.
Consiliile locale vor constitui, prin hotarare, o comisie pentru atestarea
administratorului propus de adunarea generala a asociatiei de proprietari,
formata din 5 membri, specialisti in domeniul financiar-contabil si al legislatiei
muncii.
Art. 62.
Administratorul este persoana fizica, atestata in conditiile prezentelor norme
metodologice si care asigura managementul de proprietate (administrarea propriu-zisa
a structurii condominiului, instalatiilor si tuturor elementelor proprietatii
comune, functionarea centralelor termice aflate in proprietatea sau administrarea
asociatiei) si managementul financiar (contabilitate si casierie) de calitate.
Art. 63.
Pot fi atestate ca administratori de condominii numai persoanele care indeplinesc
urmatoarele conditii:
a) au capacitate deplina de exercitiu;
b) prezinta garantii morale pentru indeplinirea corecta a obligatiilor ce
revin administratorilor;
c) prezinta garantii materiale, stabilite in conditiile legii.
Art. 64.
Persoanele fizice care nu au desfasurat o activitate de administrare in cadrul
unei asociatii de proprietari, pe langa indeplinirea conditiilor prevazute
la art. 63 lit. a)-c), trebuie sa fi urmat un curs de pregatire profesionala
organizat in conditiile legii de catre consiliile locale in colaborare cu
asociatiile profesionale neguvernamentale de specialitate.
Art. 65.
Nu pot fi administratori de condominii persoanele care au suferit o condamnare
prin hotarare judecatoreasca, ramasa definitiva, pentru savarsirea cu intentie
a unei infractiuni.
Art. 66.
Pentru obtinerea atestatului de administrator solicitantii trebuie sa indeplineasca
conditiile necesare in vederea desfasurarii acestei activitati.
Art. 67.
(1) Persoanele care solicita atestarea calitatii de administrator de condominiu
vor adresa o cerere de evaluare a capacitatii lor comisiei de specialitate
constituite de consiliul local, prin hotarare, potrivit art. 7 alin. (2) din
O.G. 85/2001, aprobata cu modificari prin Legea 234/2002.
(2) Cererea de atestare se adreseaza consiliului local de pe raza unitatii
administrativ-teritoriale in care se afla condominiul.
(3) La cererea de atestare a solicitantului se vor anexa urmatoarele acte:
a) curriculum vitae;
b) copii legalizate de pe actele de stare civila;
c) copii legalizate de pe actele de studii, inclusiv certificatul de pregatire
profesionala emis in conditiile legii;
d) certificatul de cazier;
e) recomandari din partea presedintelui comitetului executiv al asociatiei
de proprietari, in cazul in care a desfasurat munca de administrare in cadrul
asociatiei de proprietari.
(4) Persoanele prevazute la art. 64 vor prezenta si o recomandare din partea
a cel putin 2 vecini din cadrul condominiului in care locuiesc.
Art. 68.
Capacitatea de a fi atestati ca administratori de condominii a solicitantilor
care au prezentat cereri in conditiile art. 67 va fi evaluata de comisia de
specialitate constituita de consiliul local, in termen de 90 de zile de la
inregistrarea cererii.
Art. 69.
Evaluarea capacitatii solicitantului va fi determinata prin:
a) interviuri luate acestuia;
b) recomandari;
c) orice investigatii suplimentare care sunt considerate utile de catre comisia
de atestare.
Art. 70.
(1) Comisia pentru atestarea administratorilor solutioneaza cererea de eliberare
a atestatului de administrator in urma studierii documentelor prezentate si
intervievarii solicitantului.
(2) In vederea solutionarii cererii, comisia poate cere si alte informatii
suplimentare pe care le considera necesare.
Art. 71.
(1) Atestatul de administrator de imobil se elibereaza pentru o perioada determinata
de maximum 3 ani, la expirarea careia se va proceda la o noua atestare.
(2) Atestatul va mentiona datele de identitate ale titularului, durata de
valabilitate a atestatului si autoritatea administratiei publice locale emitenta.
(3) Atestatul poate fi reinnoit, suspendat sau retras de catre autoritatea
emitenta, la propunerea motivata a compartimentului specializat al consiliului
local, sesizat din oficiu sau la cererea asociatilor.
Art. 72.
Activitatea persoanelor atestate ca administratori de condominii se desfasoara
in baza unui contract individual de munca sau a unei conventii civile de prestari
de servicii incheiate cu asociatia de proprietari, potrivit dispozitiilor
legale.
CAPITOLUL VI - Dispozitii sanctionatorii, tranzitorii si finale
Art. 73.
Atestarea administratorilor persoane fizice, aflati in functie la data intrarii
in vigoare a prezentelor norme metodologice, se va realiza pana la data de
31 august 2003.
Art. 74.
Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor
municipiului Bucuresti pot stabili si sanctiona contraventii, prin hotarare,
in conditiile legii, pentru urmatoarele fapte:
a) angajarea unui administrator, persoana fizica, neatestat potrivit prevederilor
prezentelor norme metodologice;
b) mentinerea in functie, dupa termenul prevazut la art. 73, a unui administrator,
persoana fizica, neatestat potrivit prevederilor prezentelor norme metodologice;
c) alte cazuri de incalcare a prevederilor prezentelor norme metodologice.
Art. 75.
Modelele de acord de asociere si de statut al asociatiei de proprietari sunt
prevazute in anexele 1 si 2 care fac parte integranta din prezentele norme
metodologice. Continutul acordului de asociere si al statutului asociatiei
de proprietari, prezentate ca model, nu este obligatoriu si limitativ.
ANEXA 1
la normele metodologice
ACORD DE ASOCIERE
(model)
1. Asocierea
1.1. Prin prezentul acord de asociere, noi, proprietarii de bunuri imobiliare
(locuinte/apartamente si/sau spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta)
din condominiul situat in localitatea ..., str. ... nr. ..., judetul ...,
sectorul ..., am hotarat sa ne asociem in asociatie de proprietari.
1.2. Asocierea a fost determinata de existenta proprietatii comune, indivizibil
legata de proprietatile individuale pe care le detinem in cadrul condominiului.
Asociatia de proprietari constituie forma de organizare si de reprezentare
a intereselor tuturor proprietarilor, legate de intretinerea, functionarea,
dezvoltarea si exploatarea proprietatii pe care o detinem in comun.
2. Descrierea proprietatii
2.1. Condominiul are urmatoarele caracteristici:
a) bloc de locuinte cu/fara spatii comerciale la parter (nivelul ...) si cu/fara
alte spatii destinate unor activitati lucrative ...;
b) regim de inaltime: subsol, demisol, parter, mezanin si numar de etaje.
Subsolurile sunt niveluri tehnice sau, dupa caz, destinate unor activitati
lucrative, depozite, adaposturi de aparare civila si altele asemenea;
c) structura in functie de destinatia proprietatii:
- un numar de ... apartamente, cu o suprafata utila totala de ...m^2, destinate
locuirii,
din care:
- cu 1 camera/garsoniere: ... (nr.) ...;
- cu 2 camere: ... (nr.) ...;
- cu 3 camere: ... (nr.) ...;
- cu 4 camere: ... (nr.) ...;
- etc. ...;
- un numar de ... spatii comerciale, birouri, sedii de societati comerciale
si altele asemenea, situate la ..., insumand o suprafata utila de ...m^2;
d) structura cladirii (de exemplu: diafragme din beton armat, integral prefabricate,
cu pereti interiori neportanti, stalpi si grinzi, precum si cadre; diafragme
din beton armat sau inlocuitori, plansee din beton armat sau din lemn si altele
asemenea, cu acoperis tip sarpanta/terasa);
e) cladirea a fost data in folosinta in anul ... si este/nu este inclusa in
Lista monumentelor istorice;
f) cladirea este legata la retelele de utilitati (termoficare, apa rece, canalizare,
telefonie, electricitate si altele asemenea) comunale sau, dupa caz, are centrala
termica proprie ori alte surse proprii de utilitati.
2.2. Proprietatea, in cadrul asociatiei de proprietari, este reprezentata
prin proprietatea individuala si proprietatea comuna.
2.3. Proprietatea individuala (apartamentul sau spatiul cu alta destinatie
decat cea de locuinta) apartine exclusiv proprietarului si este un bun al
sau, asupra caruia poate decide in deplina libertate. Fiecare apartament sau
spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta consta din suprafata cuprinsa
intre zidurile, subdiviziunile dintr-un apartament sau spatiu cu alta destinatie
decat cea de locuinta si zidurile de perimetru cu suprafata interioara a acestora.
Zidurile interioare, podelele si tavanele se considera ca facand parte din
apartament, respectiv din spatiul in care sunt cuprinse.
Zidurile de invecinare intre apartamente si/sau spatiu fac parte in cota-parte
egala din fiecare dintre acestea.
Sunt considerate ca fac parte din proprietatea individuala si dependintele
situate la acelasi nivel sau la niveluri diferite, nelegate structural de
apartamentul sau de spatiul respectiv, dar facand parte din acesta. Proprietatii
asupra unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta
ii corespunde si o cota-parte proportionala din proprietatea comuna, alocata
conform cotelor inscrise in anexa la prezentul acord de asociere, preluate
potrivit actului de proprietate sau care au fost recalculate potrivit prevederilor
art. 45 din Normele metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor
de proprietari. Prin proprietate individuala, in sensul prezentului acord
de asociere, se intelege si proprietatea apartinand unei singure persoane,
in indiviziune cu cotele stabilite sau in devalmasie, ca bunuri comune ale
sotilor.
2.4. Proprietatea comuna include toate partile din condominiu care nu sunt
parti dintr-un apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta.
Toate aceste parti formeaza obiecte ale coproprietatii fortate, adica ale
starii de indiviziune fortata si perpetua, destinate a fi utilizate in comun
de proprietari.
Proprietatea comuna include urmatoarele: terenul aferent constructiei, in
suprafata totala de ...m^2, fundatiile, fatada, intrarile, suprafata exterioara
a zidurilor de perimetru ale proprietatii individuale, scarile comune, casa
scarii, casa ascensorului, ascensoarele, trotuarele, centrala termica sau
punctul termic, canalizarea, instalatiile de apa si incalzire centrala, de
gaze, electricitate si telefonice de la punctul de bransament sau de racordare
la reteaua stradala (exclusiv acesta) pana la punctul de racord la instalatia
interioara a apartamentului sau spatiului cu alta destinatie decat cea de
locuinta, spalatoria, uscatoria, culoarele cladirii, subsolul sau nivelul
tehnic, incaperile personalului de serviciu al cladirii, incaperea/constructia
destinata depozitarii gunoaielor, tubul colector, instalatii de ventilatie,
canale termice, spatiile care deservesc crematorii, podul, acoperisul si invelitoarea
acestuia, antena si cablul TV pana la priza de bransament.
Se considera, de asemenea, in indiviziune fortata boxele din subsoluri sau
camerele de serviciu din mansarde, poduri, magazii si garaje, platforme exterioare
sau incorporate cladirii, amplasate, de regula, separat de proprietatea individuala,
daca au destinatia de a servi, in comun, toate aceste proprietati individuale.
Suprafetele exterioare zidurilor de perimetru ale proprietatilor individuale,
podelele si tavanele din jurul acestor proprietati si orice conducte, cabluri,
linii de utilitati, care trec prin acestea si care deservesc mai mult de o
asemenea proprietate, sunt considerate obiecte de folosinta
comuna, fiind supuse starii de indiviziune fortata.
Toate aceste componente ale proprietatii sau folosintei comune se vor defini
concret, dupa caz.
2.5. Fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta,
impreuna cu cota-parte indiviza a sa din proprietatea comuna, reprezinta o
parcela individuala de proprietate imobiliara si formeaza o unitate care poate
fi instrainata sau transferata in orice mod numai ca un tot.
2.6. Fiecare dintre aceste proprietati imobiliare poate fi folosita, ipotecata
sau instrainata in deplina libertate de catre proprietarul/proprietarii acesteia,
tinandu-se seama de conditia mentionata mai sus si de legile si reglementarile
in vigoare.
2.7. Pentru identificarea, prin localizare si suprafata, a fiecarui apartament,
respectiv spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, sunt anexate la
prezentul acord de asociere planse sau schite, inclusiv ale terenului aferent
constructiei.
3. Inregistrarea proprietatii
3.1. Proprietatile imobiliare sunt in numar de ..., in totalitate, inscrise
in cartea funciara ori, dupa caz, in registrul de transcriptiuni si inscriptiuni
de la biroul de carte funciara de pe langa judecatoria in a carei circumscriptie
este situat imobilul.
3.2. In cadrul condominiului, un numar de ... proprietati imobiliare sunt
proprietate a persoanelor juridice de drept public sau privat si sunt gestionate
de ... (autoritate sau institutie publica, agent economic, persoana juridica
fara scop patrimonial si altele asemenea).
3.3. Pentru fiecare proprietate imobiliara care a fost trecuta in proprietate
privata si la fiecare transfer de proprietate ulterior se vor face consemnarile
necesare in cartea funciara, prin grija proprietarului/proprietarilor acesteia.
3.4. In momentul dobandirii unui apartament sau a unui spatiu cu alta destinatie
decat cea de locuinta, fiecare proprietar poate deveni membru al asociatiei
de proprietari.
3.5. Fiecare proprietar va ramane membru al asociatiei de proprietari pana
la pierderea calitatii de proprietar in cadrul condominiului.
4. Restrictii privind folosinta si constructiile
4.1. Fiecare proprietar, indiferent daca face parte sau nu din prezenta asociatie
de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din cladire, in
conditiile stabilite de lege, de regulamente ale autoritatilor in drept, dar
nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel incat sa lezeze
drepturile sau interesele oricarui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele
stabilite prin prezentul acord de asociere si prin statutul asociatiei de
proprietari.
4.2. Proprietatea comuna, definita la pct. 2.4., se afla in grija tuturor
proprietarilor, care participa, proportional, cu cota-parte indiviza de proprietate
la intretinerea si repararea ei.
4.3. Chiriasii din proprietatile imobiliare individuale, aferente condominiului,
nu pot participa la managementul acestora sau la adoptarea de decizii ale
asociatiei de proprietari, ci trebuie sa se supuna regulilor adoptate de asociatia
de proprietari, in masura in care acestea se aplica tuturor ocupantilor cladirii.
4.4. Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea
de locuinta il poate folosi conform destinatiei: pentru sine, pentru familia
sa, pentru chiriasi sau pentru musafiri.
Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta
are dreptul de a-l inchiria, cu conditia ca respectivul chirias sa accepte
folosirea acestuia in conditiile prevazute in prezentul acord de asociere
sau respectand orice reguli ori regulamente ale asociatiei de proprietari.
4.5. Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea
de locuinta este obligat sa mentina apartamentul sau spatiul respectiv in
buna stare si este raspunzator de daunele provocate din cauza neindeplinirii
acestei obligatii.
Proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta
poate face lucrari de constructii sau renovari ale acestuia fara a afecta
structura de rezistenta a imobilului, doar daca aceste lucrari sunt realizate
in conformitate cu prevederile stabilite de lege si pe riscul si cheltuiala
sa.
4.6. Orice instalatie suplimentara fata de cele cuprinse in cartea tehnica
a constructiei pe proprietatea comuna, in favoarea unuia sau a mai multor
proprietari (fire electrice, elemente de calorifer, antene de televiziune,
masini si echipamente, dispozitive de aer conditionat, instalatii telefonice
si altele asemenea), pe peretii exteriori ai cladirii, precum si pe peretii
interiori ai spatiilor comune sau strapungerea acoperisului se poate realiza
numai cu acordul asociatiei de proprietari si dupa obtinerea aprobarilor legale.
4.7. Reprezentantii asociatiei de proprietari au dreptul sa intre intr-un
apartament sau intr-un spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta, in
baza unui preaviz de 15 zile, semnat pentru luare la cunostinta de catre proprietar
si inmanat acestuia, pentru a efectua lucrari de intretinere, reparare, renovare
sau de inlocuire a partilor proprietatii comune din apartament sau din spatiul
cu alta destinatie decat cea de locuinta, la care accesul se poate face numai
prin acestea.
Daca necesitatea de a intra in apartament sau in spatiul cu alta destinatie
decat cea de locuinta este urgenta (cazuri de calamitate: incendiu, inundatie,
emanatii de gaz, scurgeri de substante chimice nocive si altele asemenea),
nu este nevoie de preaviz, iar reprezentantii asociatiei de proprietari pot
intra, indiferent daca proprietarul este sau nu este prezent, cu respectarea
prevederilor legale referitoare la cazurile de necesitate.
In cazul in care proprietarii care nu au semnat acordul de asociere se opun
acestor prevederi, se vor utiliza caile legale de atac al unor asemenea pozitii,
asociatia de proprietari rezervandu-si dreptul de a calcula si de a pretinde
daune morale si materiale provocate de acest refuz.
4.8. Orice tip de publicitate in/pe proprietatea comuna se poate face numai
cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari. Ocupantii apartamentelor
si ai spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta trebuie sa se abtina
de la actiunile care duc la tulburarea linistii locatarilor intre orele 22,00
- 8,00, prin producerea de zgomote, larma sau prin folosirea oricarui aparat,
obiect ori instrument muzical la intensitate mare. (Se pot preciza si alte
restrictii, ca de exemplu: depozitarea de substante si produse periculoase
si altele asemenea.)
Proprietarii care detin animale in apartament sau in spatiul cu alta destinatie
decat cea de locuinta nu pot lasa in libertate ori fara supraveghere animalele
care pot prezenta pericol pentru persoane sau bunuri.
5. Administrare, sanctiuni si reguli interne
5.1. Asociatia de proprietari va raspunde de administrarea si de functionarea
condominiului/condominiilor si de intretinerea, repararea, renovarea si imbunatatirea
proprietatii comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform coteiparti
proportionale de proprietate sau, dupa caz, conform numarului de persoane
prevazute in anexa la prezentul acord de asociere. (Se pot face precizari
concrete privind repartizarea cheltuielilor comune de intretinere pe cota-parte
indiviza sau pe numar de persoane, dupa caz, avandu-se in vedere prevederile
legale si optiunile asociatiilor de proprietari, acolo unde legea permite
acest lucru.)
5.2. Nici un proprietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat
cea de locuinta nu va fi exceptat de obligatia de a contribui la plata cheltuielilor
comune, ca urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna,
a abandonarii apartamentului sau a spatiului cu alta destinatie decat cea
de locuinta ori in alte situatii.
5.3. Administrarea condominiului se va face in conformitate cu prevederile
legislatiei in vigoare, ale prezentului acord de asociere si ale statutului
asociatiei de proprietari, precum si cu regulile si regulamentele care se
vor adopta prin hotarare de catre adunarea generala a asociatiei de proprietari.
5.4. Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament ori spatiu
cu alta destinatie decat cea de locuinta se va conforma regulilor prezentului
acord de asociere, regulilor si regulamentelor asociatiei de proprietari,
precum si hotararilor si rezolutiilor adoptate legal de catre asociatia de
proprietari.
Nerespectarea acestor prevederi, hotarari si rezolutii va constitui temeiul
actiunii in justitie a asociatiei de proprietari impotriva celor in cauza,
pentru recuperarea daunelor sau in vederea obligarii la conformare. In cazul
in care un chirias sau alt ocupant al apartamentului ori spatiului cu alta
destinatie decat cea de locuinta nu respecta reglementarile mentionate, asociatia
de proprietari il poate chema in judecata pe chiriasul/ocupantul sau pe proprietarul
respectivului apartament ori al spatiului cu alta destinatie decat cea de
locuinta sau pe ambii, dupa cum hotaraste asociatia de proprietari.
5.5. Daca o hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari sau prevederile
prezentului acord de asociere conduc la lezarea intereselor unei minoritati
a proprietarilor, orice proprietar poate intenta actiune in justitie impotriva
asociatiei de proprietari, pentru invalidarea hotararii sau a prevederii respective,
in termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia.
Presedintele comitetului executiv va reprezenta asociatia de proprietari in
procesele intentate impotriva proprietarilor sau de catre proprietari.
Orice hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari ce intra sub
incidenta acestei reglementari se aplica numai dupa expirarea termenului de
60 de zile de la adoptarea acesteia.
ANEXA 2
la normele metodologice
STATUTUL
asociatiei de proprietari (model)
CAPITOLUL I - Denumirea, forma juridica, obiectul de activitate, sediul, durata
si membrii asociatiei de proprietari
ARTICOLUL 1 - Denumirea asociatiei de proprietari
Denumirea asociatiei de proprietari este ... "
ARTICOLUL 2 - Forma juridica a asociatiei de proprietari
(1) Asociatia de proprietari ... (denumirea) este persoana juridica romana
de drept privat, nonprofit (fara scopuri patrimoniale), constituita in baza
prevederilor Legii locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si
completarile ulterioare, si ale O.G. 85/2001 privind organizarea si functionarea
asociatiilor de proprietari, aprobata cu modificari prin Legea 234/2002.
(2) Asociatia de proprietari isi desfasoara activitatea in conformitate cu
legile romane si cu prezentul statut.
Asociatia de proprietari are stampila proprie.
ARTICOLUL 3 - Obiectul de activitate
(1) Asociatia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea conditiilor
de functionare normala atat a locuintelor (apartamentelor) si spatiilor cu
alta destinatie decat cea de locuinta, denumite in continuare spatii, aflate
in proprietate exclusiva, cat si a spatiilor constructiilor si instalatiilor,
aflate in proprietate comuna indivizibila, aferenta condominiului.
(2) In scopul realizarii obiectului sau de activitate asociatia de proprietari
are urmatoarele atributii principale:
a) incheie contracte cu furnizorii de produse si de servicii si isi asuma
obligatii in nume propriu si in numele proprietarilor;
b) angajeaza si, dupa caz, suspenda din functie administratorul proprietatii
comune indivize si personalul necesar bunei gospodariri a acestei proprietati;
c) reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea
proprietatii comune;
d) adopta si amendeaza bugetul de venituri si cheltuieli, precum si fondul
de rulment; asigura calcularea si incasarea cotelor obisnuite si speciale
pentru cheltuieli comune de la proprietari; impune penalizari pentru intarzierea
la plata cotelor de intretinere;
e) adopta sau amendeaza decizii, reguli sau regulamente;
f) initiaza si apara in procese, in nume propriu si/sau al asociatilor, interesele
comune legate de cladire;
g) exercita si alte atributii care i-au fost conferite prin acordul de asociere
sau prin votul asociatilor.
(3) Pentru furnizarea unor servicii necesare realizarii obiectului sau de
activitate asociatia de proprietari poate angaja persoane fizice sau juridice
specializate, din cadrul asociatiei si/sau din afara acesteia. Personalul
necesar bunei gospodariri a proprietatii comune din cladire poate fi angajat
prin contract individual de munca sau prin conventie civila de prestari de
servicii, conform celor ce se stabilesc prin negociere.
ARTICOLUL 4 - Sediul asociatiei
Sediul asociatiei de proprietari este in Romania, localitatea ..., str. ...
nr. ..., judetul/sectorul ... (se va specifica si locul/adresa de primire
a corespondentei).
ARTICOLUL 5 - Durata asociatiei de proprietari
Durata asociatiei de proprietari este nelimitata.
ARTICOLUL 6 - Membrii asociatiei de proprietari
Membrii asociatiei de proprietari sunt toti proprietarii, persoane fizice
sau juridice, detinatori ai uneia sau mai multor locuinte ori spatii cu alta
destinatie decat cea de locuinta din condominiu (pentru cazurile in care asociatia
se constituie pe mai multe cladiri, in conditiile de exceptie prevazute de
lege), care au semnat acordul de asociere, prezentati in anexa.
CAPITOLUL II - Patrimoniul asociatiei de proprietari
ARTICOLUL 7
(1) Patrimoniul asociatiei de proprietari este format din:
a) mijloace banesti, in valoare de ... lei, care pot fi majorate sau reduse
in urma deciziei adunarii generale a asociatiei de proprietari, cu respectarea
prevederilor legale.
Majorarea acestor fonduri se poate face numai prin varsarea de lichiditati;
b) mijloace materiale: scule, dispozitive, utilaje si mijloace fixe necesare
in administrarea proprietatii comune,
(2) Mijloacele banesti ale asociatiei de proprietari sunt alcatuite din fondurile
constituite la infiintarea asociatiei, din sumele prevazute si incasate conform
listelor lunare de plata a cotelor de contributie a proprietarilor la cheltuielile
asociatiei, care reprezinta contravaloarea facturilor sau actelor de plata,
precum si din alte venituri ale asociatiei.
Asociatia de proprietari are unul sau mai multe conturi la unitatea bancara
sau la filiala C.E.C. stabilita de comitetul executiv al acesteia.
(3) Fondul de rulment se constituie pe baza hotararii adunarii generale a
asociatiei de proprietari. Necesitatea constituirii acestuia este determinata
de modul de intocmire a listei lunare de plata, termenul de plata a cotelor
de contributie si sistemul de penalizari al asociatiei de proprietari si al
furnizorilor de servicii.
(4) Fondul de rulment se calculeaza pentru fiecare proprietar in functie de
numarul de persoane inregistrate in cartea de imobil si de cota-parte de proprietate
indiviza din proprietatea comuna, dupa natura serviciului facturat (modul
de repartizare a consumurilor aferente facturilor).
(5) Valoarea fondului de rulment trebuie sa fie egala cu suma corespunzatoare
acoperirii cheltuielilor lunare, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai
mari, dintr-un an calendaristic.
(6) Daca este cazul, in conditii de instabilitate economica, fondul de rulment
se actualizeaza periodic prin depunerea de catre fiecare proprietar a unei
sume reprezentand diferenta dintre valoarea existenta si cea necesara acoperirii
cheltuielilor lunare ale asociatiei de proprietari, corespunzatoare fiecarui
proprietar.
(7) Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment pentru acoperirea
cheltuielilor curente.
(8) Fondul de rulment constituit se utilizeaza numai pentru plata facturilor
curente, aferente consumurilor lunii anterioare. Dupa plata facturilor curente
fondul de rulment se reintregeste lunar prin incasarea cotelor de contributie
afisate pe lista de plata a lunii in curs, avand ca referinta de calcul aceste
facturi curente, corespunzatoare consumurilor lunii anterioare.
(9) In perioadele in care valoarea fondului de rulment este mai mare decat
volumul cheltuielilor, diferenta devine depozit bancar purtator de dobanda.
(10) Fondul de rulment se incaseaza distinct fata de cota de contributie lunara.
(11) Fondul de rulment se restituie in intregime respectivului proprietar,
in momentul pierderii calitatii de membru al asociatiei de proprietari, urmand
ca viitorul proprietar, membru al asociatiei, sa achite fondul de rulment,
corespunzator cheltuielilor aferente lui.
(12) Fondul de reparatii se constituie pana la limita maxima aprobata de adunarea
generala a asociatiei de proprietari la stabilirea bugetului de venituri si
cheltuieli anual, in functie de necesitatile stabilite de comitetul executiv,
prin contributia lunara a membrilor, proportional cu cota-parte din proprietatea
comuna.
(13) Dupa efectuarea reparatiilor, fondul de reparatii se reintregeste lunar
prin contributia fiecarui proprietar, iar sumele ramase necheltuite fie se
restituie proprietarilor, fie se constituie intr-un depozit bancar, urmand
a fi incluse in bugetul anual urmator, potrivit hotararii adunarii generale
a asociatiei de proprietari.
(14) In momentul pierderii calitatii de membru al asociatiei de proprietari,
fondul de reparatii nu se restituie decat in conditiile alineatului precedent,
urmand a fi alimentat in continuare de viitorul proprietar.
(15) Fondurile special constituite si alte fonduri au acelasi regim ca si
fondul de reparatii.
(16) Mijloacele materiale se compun din: mobilier, unelte, utilaje, materiale
pentru curatenie si iluminat, consumabile necesare desfasurarii activitatilor
in cadrul asociatiei de proprietari si altele asemenea.
(17) Mijloacele materiale se dobandesc prin cumparare sau prin donatie. Sumele
necesare pentru cumpararea mijloacelor materiale, altele decat cele care sunt
cuprinse in cheltuielile administrative, se obtin prin contributia proprietarilor,
proportional cu cota-parte din proprietatea comuna, si se restituie sau se
depoziteaza, in masura in care nu au fost cheltuite, conform hotararii adunarii
generale a asociatiei de proprietari.
ARTICOLUL 8
(1) Patrimoniul asociatiei de proprietari poate proveni si din donatii si
sponsorizari.
(2) Apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta, cumparate
de asociatia de proprietari, vor face parte din patrimoniul asociatiei.
ARTICOLUL 9
(1) Gestionarea patrimoniului, precum si activitatea financiar-contabila se
exercita fie de membri ai comisiei de cenzori sau alti membri ai asociatiei
de proprietari, cu cunostinte de specialitate si experienta in domeniile economic,
financiar si juridic, fie de persoane fizice sau juridice, asociatii ori agenti
economici specializati.
(2) Controlul gestiunii patrimoniului, precum si al activitatii financiar-contabile
se exercita de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.
ARTICOLUL 10
Patrimoniul asociatiei de proprietari nu poate fi grevat de datorii sau de
alte obligatii personale ale asociatilor.
CAPITOLUL III - Structura organizatorica
ARTICOLUL 11 - Adunarea generala
(1) Asociatia de proprietari este condusa de adunarea generala. Dupa prima
intrunire organizatorica adunarea generala se intruneste cel putin o data
in fiecare an calendaristic.
(2) Intrunirea adunarii generale va fi anuntata in scris prin afisare la loc
vizibil, cu cel putin 10 zile inainte de data convocarii.
(3) Pentru ca hotararile adunarii generale sa fie valabile, este necesara
prezenta majoritatii membrilor asociati, personal sau prin reprezentant.
(4) In cazul in care cvorumul nu este intrunit, adunarea generala va fi convocata
la o data ulterioara, cand proprietarii prezenti pot hotari, cu majoritate
de voturi, asupra problemelor inscrise pe ordinea de zi, indiferent de cvorum.
(5) Hotararile adunarii generale vor fi luate cu majoritate de voturi (cu
cel putin jumatate plus unu din voturile proprietarilor prezenti la adunarea
generala).
(6) Hotararile adunarii generale privind modificarea statutului sau dizolvarea
asociatiei de proprietari ori perceperea unei sume speciale destinate achitarii
cheltuielilor comune neprevazute in buget, dar necesare, se adopta cu votul
a doua treimi din numarul membrilor asociatiei de proprietari.
(7) Votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea
comuna. Proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de
un alt reprezentant care are o imputernicire semnata de proprietarul in numele
caruia voteaza. Un membru al asociatiei de proprietari poate reprezenta cel
mult inca un membru absent, prin imputernicire scrisa. In cazul egalitatii
de voturi, votul presedintelui este decisiv.
(8) Daca o decizie a asociatiei de proprietari este contrara legii sau acordului
de asociere ori este de natura sa produca daune considerabile intereselor
unei minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate initia actiune in
justitie impotriva respectivei decizii, in termen de 60 de zile de la adoptarea
acesteia. Actiunea in justitie nu trebuie sa intrerupa aplicarea deciziei
decat atunci cand instanta hotaraste suspendarea aplicarii deciziei respective.
(9) Adunarea generala are urmatoarele atributii principale:
a) aproba darea de seama anuala asupra activitatii comitetului executiv al
asociatiei de proprietari, raportul comisiei de cenzori si raportul exercitiului
bugetar, acordand anual descarcare de gestiune comitetului executiv si celui
care exercita administrarea condominiului, in masura in care cei in cauza
nu se fac vinovati de lipsuri in gestiune sau de alte fapte care implica raspunderi
materiale ori penale; adopta si amendeaza bugetele de venituri si cheltuieli,
precum si fondul de rulment, daca acesta se constituie; valideaza rectificari
ale bugetului de venituri si cheltuieli;
b) adopta sau amendeaza deciziile, regulile si regulamentele asociatiei de
proprietari;
c) hotaraste cu majoritate de voturi din numarul membrilor prezenti asupra
necesitatii constituirii fondului de rulment, fondului de reparatii si a altor
fonduri speciale, in conditiile legii;
d) hotaraste cu acordul a cel putin doua treimi din numarul membrilor asociati
modificarile ulterioare ale statutului asociatiei de proprietari si/sau ale
acordului de asociere;
e) hotaraste asupra: naturii si volumului mijloacelor materiale si banesti
necesare desfasurarii activitatii asociatiei de proprietari; modului de folosire
a mijloacelor banesti, sumele pana la care comitetul executiv poate angaja
cheltuieli in numele asociatiei de proprietari si limita maxima sau cuantumul
sumelor ce se pot retine in casa proprie pentru efectuarea platilor curente
(plafonul de casa);
f) hotaraste modul de asigurare a administrarii condominiului de catre o persoana
fizica sau juridica;
g) hotaraste volumul serviciilor necesare a fi efectuate pentru buna functionare
a condominiului;
h) hotaraste asupra cuantumului salariilor, indemnizatiilor si premiilor pentru
personalul angajat cu contract individual de munca sau cu conventie civila
de prestari de servicii, membri sau nemembri ai asociatiei de proprietari,
si asupra valorii de contractare (procent, criterii si altele asemenea), in
cazul in care managementul cladirii este asigurat de persoane juridice; hotaraste
care dintre functiile din structura organizatorica a asociatiei de proprietari
pot fi salarizate;
i) hotaraste asupra acordarii unor drepturi banesti membrilor asociatiei de
proprietari, alesi sau nu in structura organizatorica a asociatiei, care desfasoara
activitati lucrative folositoare acesteia;
j) hotaraste asupra duratei celor care locuiesc temporar, veniti in vizita,
sau care presteaza activitati gospodaresti in timpul zilei, precum si asupra
perioadei de la care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicita, in scris,
scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana;
k) la constituirea asociatiei de proprietari, hotaraste numarul membrilor
comitetului executiv si ai comisiei de cenzori, precum si durata mandatelor
acestora;
l) alege, dintre membrii asociatiei de proprietari, comitetul executiv al
asociatiei, validandu-l dintre acestia pe presedinte;
m) alege, dintre membrii asociatiei de proprietari, comisia de cenzori sau
hotaraste delegarea atributiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice
sau juridice, asociatii ori agenti economici specializati, pe baza de contract;
n) revoca, atunci cand este cazul, oricare dintre membrii comitetului executiv
sau ai comisiei de cenzori, alegand un succesor pentru ocuparea locului vacant,
prin votul majoritatii simple a celor prezenti;
o) hotaraste termenul si forma de plata a cotelor de contributie a membrilor
asociatiei de proprietari;
p) valideaza sistemul de penalizari stabilit de comitetul executiv al asociatiei
de proprietari;
r) hotaraste cu votul tuturor membrilor asociatiei de proprietari asupra necesitatii
angajarii de credite bancare pentru indeplinirea scopurilor asociatiei de
proprietari si modul de garantare a acestora;
s) hotaraste cu votul tuturor membrilor asociatiei de proprietari asupra participarii
cu capital la constituirea de agenti economici sau asupra oportunitatii cumpararii
ori preluarii in locatie de gestiune a spatiilor comerciale situate la parterul
condominiului; de asemenea, decide, cu acelasi numar de voturi, asupra cumpararii
de apartamente sau de spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta, din
cadrul condominiului, de la persoane fizice sau juridice, membre ale asociatiei
de proprietari, in scopul eficientizarii activitatii acesteia; hotaraste destinatia
spatiilor cumparate sau preluate de asociatia de proprietari;
t) hotaraste cu votul tuturor membrilor asociatiei de proprietari preluarea
in administrare, concesiune sau inchiriere a terenurilor aferente condominiului;
u) adopta masuri sau programe sociale privind ajutorarea familiilor nevoiase,
membre ale asociatiei de proprietari, pe perioade limitate; adopta programe
de instruire si constientizare a proprietarilor asupra importantei folosirii
rationale a utilitatilor (apa, curent electric, gaze naturale si altele asemenea);
v) hotaraste cu votul a doua treimi dintre membrii asociatiei de proprietari
schimbarea instalatiilor comune precum: incalzirea centrala, boilerele cu
apa calda, rezervoarele cu apa, lifturile si alte dotari de amploare similara;
x) adopta masuri privind conditiile ce trebuie indeplinite de detinatorii
de animale de casa din cadrul condominiului.
(10) Discutiile si hotararile adunarii generale se consemneaza intr-un registru
de procese-verbale, care se pastreaza la presedintele asociatiei de proprietari;
procesulverbal se va semna de toti membrii participanti.
ARTICOLUL 12 - Comitetul executiv
(1) Autoritatea de a stabili directiile privind functionalitatea si administrarea
condominiului poate fi delegata de catre asociatia de proprietari catre comitetul
executiv al acesteia.
(2) Comitetul executiv va actiona in numele proprietarilor in ceea ce priveste
administrarea si functionalitatea condominiului, cu exceptia atributiilor
rezervate exclusiv acestora.
(3) Comitetul executiv se va intruni de cel putin 4 ori pe an. Numarul membrilor
ce formeaza comitetul executiv va fi stabilit de adunarea generala a asociatiei
de proprietari, dar va fi un numar impar si nu mai mic de 3.
(4) Comitetul executiv va fi condus de un presedinte care va fi desemnat in
persoana celui care intruneste cel mai mare numar de voturi la alegerea comitetului
executiv.
(5) Comitetul executiv va alege vicepresedintele si secretarul, care sunt
membri ai comitetului executiv.
(6) Presedintele asociatiei de proprietari va fi si presedintele comitetului
executiv.
(7) Atributiile comitetului executiv sunt:
a) aduce la indeplinire hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari,
executa bugetul de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari si
intocmeste proiectul bugetului pentru anul urmator; prezinta dari de seama
asupra activitatii desfasurate, precum si propuneri de masuri pentru imbunatatirea
acesteia; in situatii exceptionale, hotaraste rectificarea bugetului de venituri
si cheltuieli pentru anul in curs, in prima adunare generala validandu-se
aceasta rectificare; convoaca adunarea generala a asociatiei de proprietari
in sedinte extraordinare ori de cate ori este nevoie;
b) raspunde de ingrijirea, pastrarea in bune conditii si supravegherea utilitatilor
condominiului, spatiilor comune si instalatiilor. Angajarea personalului se
face cu contract individual de munca sau cu conventie civila de prestari de
servicii, prin negociere;
c) analizeaza oferte si negociaza contracte, in cazul in care administrarea
condominiului, partial sau total, va fi asigurata de persoane juridice (societati
comerciale, institutii specializate, asociatii);
d) raspunde de incasarea lunara a cotelor de contributie de la proprietari;
emite somatii catre restantierii care depasesc termenul de plata; rezolva
contestatiile proprietarilor cu privire la cuantumul cotelor de contributie;
e) urmareste, in conditiile legii, recuperarea pagubelor produse asociatiei
de proprietari; in cazul persoanelor angajate cu contract individual de munca,
sunt aplicabile, in mod corespunzator, dispozitiile Codului muncii; in cazul
neidentificarii persoanelor vinovate, da dispozitii de reparare din contul
asociatiei de proprietari, in conditiile legii;
f) negociaza contracte cu persoane fizice sau juridice,
membre sau nemembre ale asociatiei de proprietari, pentru inchirierea ori
intrebuintarea unor elemente sau suprafete din proprietatea comuna. Elementele
proprietatii comune sunt prevazute in acordul de asociere;
g) propune adunarii generale ca managementul de proprietate si managementul
financiar, inclusiv atributiile comisiei de cenzori, sa fie preluate, pe baza
de contract, de catre persoane juridice;
h) hotaraste necesitatea efectuarii operatiunilor de verificare si control
asupra modului de gestionare a bunurilor asociatiei de proprietari;
i) instiinteaza proprietarii despre necesitatea efectuarii reparatiilor la
partile si instalatiile comune ale cladirii (pentru apartamentele sau spatiile
proprietate de stat instiintarea va fi facuta institutiei care le are in administrare);
avizeaza inceperea, intr-o ordine de prioritati, a lucrarilor de reparatii;
j) da dispozitii de realizare a unui sistem propriu de protejare a bunurilor
asociatiei de proprietari, de securitate a cladirii, a proprietatii;
k) propune adunarii generale crearea unor fonduri speciale necesare pentru
buna functionare si dezvoltare a cladirii, precum si pentru crearea unei ambiante
placute pentru petrecerea timpului liber in cadrul condominiului de catre
proprietarii membri ai asociatiei si alte persoane;
urmareste completarea la zi a cartii tehnice a constructiei;
l) imputerniceste administratorul pentru a putea efectua verificari privind:
situatia reparatiilor la instalatiile proprietate comuna, inlaturarea pierderilor
de apa datorate instalatiilor pe verticala sau pe orizontala defecte ori a
altor pierderi in instalatiile interioare, care determina cresterea nejustificata
a cheltuielilor, citirea contoarelor individuale, acolo unde exista, si, daca
este cazul, in functie de prevederile contractuale cu furnizorii, asigurarea
unei igiene corespunzatoare, sugerand, cand este cazul, proprietarilor efectuarea
de dezinsectii, dezinfectii, deratizari asupra proprietatii individuale si
rezolvarea altor probleme;
m) participa la receptia lucrarilor angajate de asociatia de proprietari pentru
reparatii asupra proprietatii comune, precum si a altor lucrari;
n) stabileste modul de calcul si de incasare a fondului de rulment, daca acesta
se constituie, si avizeaza actualizarea acestuia, daca este cazul;
o) hotaraste asupra managementului financiar al asociatiei de proprietari
(data afisarii listei de plata, formatul si caracteristicile listei de plata,
locul si programul de incasari si altele asemenea), daca acesta este asigurat
de o persoana fizica; stabileste si supune validarii adunarii generale a asociatiei
de proprietari sistemul de penalizari pentru neplata cotelor lunare de contributie
si pentru pierderi datorate inexistentei depozitelor bancare rezultate din
exercitiul financiar-contabil, tinand cont de nivelul cel mai ridicat permis
de legislatie; hotaraste conditiile in care se efectueaza introducerea la
plata a persoanelor care locuiesc clandestin in bloc;
p) hotaraste actionarea in justitie a proprietarilor vinovati de neplata cotelor
lunare de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv
cele neprevazute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit;
r) hotaraste actionarea in justitie a celor ce se fac vinovati de incalcarea
prevederilor contractuale pe care asociatia de proprietari le-a angajat, in
cazul in care nu se gasesc solutii de rezolvare prin conciliere;
s) asigura conditiile necesare securitatii si igienei in procesul muncii,
precum si masuri de prevenire si stingere a incendiilor, conform prevederilor
legale;
t) supune aprobarii adunarii generale a asociatiei de proprietari si transmite
hotararea acesteia cu privire la transformarea suprafetelor apartamentelor
in spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta sau cu privire la modificarea
destinatiei suprafetelor deja transformate, tinand cont de respectarea de
catre solicitant a prevederilor statutului si a legilor; anunta furnizorii
de servicii daca in termenul prevazut de statut proprietarii cu astfel de
solicitari nu prezinta asociatiei dosar cu copii de pe contractele individuale
angajate cu acestia. Daca in urma acestor transformari activitatea ce urmeaza
sa se desfasoare implica cheltuieli suplimentare pentru asociatie, negociaza
si incheie, anual, o conventie cu proprietarul/proprietarii;
u) hotaraste societatea bancara la care asociatia de proprietari isi va deschide
unul sau mai multe conturi;
v) propune adunarii generale a asociatiei de proprietari masuri si solutii
cu privire la dezvoltarea condominiului si eficientizarea activitatii asociatiei
de proprietari, modificari ale statutului, participari cu capital, cumparari
sau inchirieri de spatii, concesionari de terenuri, contractari de credite,
asigurari si altele asemenea, in conditiile art. 11 alin. (9) lit. s);
x) raspunde tuturor intrebarilor si solicitarilor venite de la proprietari;
incurajeaza si sprijina initiative personale ale membrilor asociatiei de proprietari,
in scopurile acesteia.
(8) Asociatia de proprietari, prin comitetul executiv, poate suspenda din
functie sau poate rezilia contractul individual de munca ori conventia civila
de prestari de servicii, incheiata cu oricine din randul personalului angajat
ori, dupa caz, poate rezilia contractele incheiate cu alte persoane fizice
sau juridice, in conditiile legii.
(9) Comitetul executiv lucreaza valabil in prezenta a jumatate plus unu din
numarul membrilor sai si adopta hotarari cu cel putin doua treimi din numarul
membrilor prezenti.
(10) Discutiile si hotararile se consemneaza in registrul de procese-verbale,
care se pastreaza la presedinte, procesele-verbale semnandu-se de toti membrii
comitetului executiv prezenti.
ARTICOLUL 13 - Comisia de cenzori
(1) Adunarea generala a asociatiei de proprietari alege dintre membrii asociatiei
de proprietari o comisie de cenzori care va verifica situatia financiara si
contabila si va consilia asociatia in ceea ce priveste problemele financiare
si statutare.
(2) Numarul membrilor comisiei de cenzori, care va fi impar, dar nu mai mic
de 3, si durata mandatului acestora se stabilesc la adunarea generala de constituire
a asociatiei de proprietari.
(3) Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv si
trebuie sa aiba cunostinte in domeniile financiar, economic si/sau juridic.
Comisia de cenzori va alege dintre membrii sai un presedinte.
(4) Mandatul membrilor comisiei de cenzori inceteaza inainte de expirarea
duratei sale, prin revocare sau in cazul imposibilitatii de a-si continua
atributiile.
(5) Comisia de cenzori are urmatoarele atributii:
a) verifica indeplinirea conditiilor statutare privind prezenta si votul in
adunarile generale ale asociatiei de proprietari;
b) verifica executia bugetara, propunerile pentru proiectul bugetului de venituri
si cheltuieli pentru anul urmator si propunerile pentru rectificarea bugetului
pentru anul in curs;
c) efectueaza controlul preventiv pentru platile cu numerar si urmareste depunerile
in contul curent al asociatiei de proprietari ale numerarului ce depaseste
plafonul de casa, in cazul in care managementul financiar al asociatiei de
proprietari este asigurat de o persoana fizica. Viza de control preventiv
se acorda de un membru al comisiei de cenzori, in cazul in care asociatia
de proprietari nu are o persoana care indeplineste functia de contabil;
d) daca managementul financiar este asigurat de o persoana fizica, verifica,
cel putin o data pe semestru, gestiunea asociatiei de proprietari, stabilirea
si incasarea cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei, consemnand
constatarile intr-un registru de procese-verbale, care se pastreaza de presedintele
comisiei de cenzori sau de un alt membru stabilit de aceasta;
e) verifica daca registrele asociatiei de proprietari indeplinesc conditiile
legale necesare desfasurarii corespunzatoare a managementului financiar;
f) intocmeste, pe baza verificarilor efectuate, si prezinta adunarii generale
a asociatiei de proprietari rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii
asociatiei de proprietari, propunand anual descarcarea de gestiune a comitetului
executiv si a celui care asigura managementul condominiului;
g) propune spre aprobare adunarii generale a asociatiei de proprietari sau,
dupa caz, comitetului executiv programe, proiecte de programe cu masuri necesare
desfasurarii managementului financiar; propune recuperarea, in conditiile
legii, a pagubelor produse de personalul ce deserveste asociatia de proprietari
sau de membri ai acesteia.
Recomanda comitetului executiv sesizarea instantelor de urmarire penala, cand
constata savarsirea unor infractiuni prevazute de legislatia financiar-contabila;
h) in cazul in care managementul financiar se hotaraste a fi asigurat de persoane
juridice, comisia de cenzori, prin presedinte sau membri delegati, participa
la negocierea contractelor respective, stabilind si modalitatile de exercitare
a acestuia.
(6) Adunarea generala a asociatiei de proprietari poate hotari transferarea
atributiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociatii
sau agenti economici specializati, pe baza de contract.
ARTICOLUL 14 - Presedintele
(1) Conducatorul executiv al asociatiei de proprietari este presedintele.
Presedintele este inlocuit de vicepresedinte, care ii va indeplini atributiile,
in cazul absentei acestuia sau cand se afla in imposibilitatea de a-si indeplini
atributiile.
(2) Presedintele asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:
a) verifica respectarea si indeplinirea hotararilor adoptate de adunarea generala
a asociatiei de proprietari si de comitetul executiv, controleaza persoanele
care deservesc asociatia de proprietari si propune solutii corespunzatoare
pentru indeplinirea sarcinilor acestora; in cazul in care administrarea condominiului
este asigurata de persoane juridice, supravegheaza stricta respectare a clauzelor
contractuale;
b) reprezinta asociatia de proprietari in incheierea si derularea contractelor
si isi asuma obligatii in numele asociatiei; reprezinta asociatia de proprietari
impotriva unor terti, inclusiv in actiunile judecatoresti initiate de asociatie
impotriva unui proprietar, membru al asociatiei, care nu si-a indeplinit obligatiile
statutare fata de asociatie, sau in procesele initiate de unul dintre proprietari,
care contesta o decizie a asociatiei;
c) avizeaza ordinea de prioritati si planul lucrarilor de intretinere si reparatii
ale partilor si instalatiilor comune ale condominiului;
d) are drept de semnatura asupra conturilor asociatiei de proprietari;
e) primeste cererile si reclamatiile de la proprietari si sesizarile administratorului,
pe care le supune dezbaterii comitetului executiv;
f) convoaca comitetul executiv trimestrial sau ori de cate ori este nevoie;
g) intocmeste ordinea de zi a sedintei comitetului executiv si conduce lucrarile
acesteia;
h) elibereaza adeverintele necesare proprietarilor care isi instraineaza apartamentele
sau spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta, din care sa rezulte
daca acestia si-au achitat sau nu au achitat la zi cheltuielile care le revin
in cadrul asociatiei de proprietari;
i) semneaza deciziile de imputare, precum si orice alte acte (cereri, actiuni
de chemare in judecata, sesizari, reclamatii si altele asemenea) emise de
comitetul executiv;
semneaza contractele individuale de munca sau conventiile civile de prestari
de servicii cu personalul angajat, precum si orice alte contracte incheiate
de asociatia de proprietari cu persoane fizice sau juridice;
j) pastreaza si foloseste stampila asociatiei de proprietari.
(3) La asociatiile de proprietari care cuprind pana la 10 proprietari presedintele
poate indeplini si functia de administrator.
ARTICOLUL 15 - Secretarul comitetului executiv
(1) Secretarul comitetului executiv va pastra si va intocmi procesele-verbale
ale sedintelor comitetului executiv si procesele-verbale ale tuturor adunarilor
generale ale asociatiei de proprietari.
(2) Secretarul comitetului executiv poate pastra registrele si celelalte acte
ale asociatiei de proprietari, potrivit hotararii comitetului executiv.
ARTICOLUL 16 - Contabilul asociatiei de proprietari
Contabilul asociatiei de proprietari raspunde de organizarea si conducerea
contabilitatii potrivit legii. La asociatiile de proprietari care opteaza
pentru conducerea contabilitatii in partida simpla administratorul poate cumula
si functia de contabil.
ARTICOLUL 17 - Casierul asociatiei de proprietari
Casierul asociatiei de proprietari raspunde de efectuarea de incasari si plati
in numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operatiunilor de casa.
La asociatiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii
in partida simpla administratorul poate cumula si functia de casier.
CAPITOLUL IV - Managementul asociatiei de proprietari
ARTICOLUL 18
(1) Prin managementul asociatiei de proprietari, managementul condominiului
sau administrarea condominiului se intelege managementul de proprietate (administrarea
propriu-zisa a condominiului, a instalatiilor si a tuturor elementelor proprietatii
comune, functionarea centralelor termice sau a punctelor termice aflate in
proprietatea sau in administrarea asociatiei de proprietari) si managementul
financiar (contabilitate si casierie).
(2) Activitatea de management al condominiului se asigura fie de persoane
fizice angajate cu contracte individuale de munca sau conventii civile de
prestari de servicii, fie de persoane juridice, prin contracte de administrare,
potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari.
ARTICOLUL 19 - Administratorul
(1) Administratorul, persoana fizica, poate fi desemnat dintre membrii asociatiei
de proprietari sau dintre alte persoane cu cunostinte profesionale ori cu
experienta necesara in domeniu.
(2) Administratorul, persoana fizica, poate fi angajat si pe functia de contabil,
daca indeplineste conditiile prevazute in statut si in normele metodologice.
(3) Asociatia de proprietari angajeaza administratorul si contabilul, persoane
fizice, pe baza de contract individual de munca sau de conventie civila de
prestari de servicii, care prevede drepturile si obligatiile fiecareia dintre
parti, stabilite prin negociere.
(4) Pentru reparatii si pentru alte activitati de intretinere administratorul,
tinand cont de cost, timp de executie si calitate, propune comitetului executiv,
spre analiza si aprobare, agenti economici care satisfac cerintele in vederea
executarii lucrarilor, conform legilor existente.
(5) Pentru asigurarea functionarii centralelor termice apartinand asociatiilor
de proprietari sau aflate in administrarea acestora pot fi angajati fochisti
si alte persoane, prin contract individual de munca sau prin conventie civila
de prestari de servicii, sau poate fi delegat un agent economic specializat,
persoana juridica.
(6) Incadrarea personalului cu contract individual de munca se face cu respectarea
dispozitiilor legale in vigoare.
(7) Durata si valoarea contractului individual de munca si a conventiei civile
de prestari de servicii, sarcinile, drepturile si obligatiile se stabilesc
prin negocieri intre parti, cu respectarea prevederilor legale.
(8) Administratorul, persoana fizica sau juridica, are urmatoarele atributii
principale:
A. asigura managementul financiar al asociatiei de proprietari prin:
a) gestiunea bunurilor si fondurilor banesti;
b) intocmirea listelor lunare de plata;
c) incasarea, in locuri specifice, a cotelor de contributie a proprietarilor
la cheltuielile curente ale asociatiei de proprietari;
d) efectuarea platilor si incasarilor;
e) sesizarea comitetului executiv in vederea somarii restantierilor si aplicarea
procedurii de recuperare a restantelor, cu penalizarile aferente;
f) calcularea si incasarea penalizarilor conform sistemului aprobat de adunarea
generala a asociatiei de proprietari;
g) actualizarea, daca este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fondului
de rulment;
h) intocmirea si pastrarea evidentelor contabile si a registrelor asociatiei
de proprietari, specifice managementului financiar;
i) prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori,
a rapoartelor ori a documentelor necesare unor verificari financiar-contabile
ale asociatiei de proprietari;
j) verificarea sau avizarea, daca este cazul, a indexului contoarelor de retea
aferente mai multor asociatii de proprietari;
k) controlul facturarii corecte a consumurilor in functie de indexul contoarelor
de bloc sau al contoarelor individuale, daca acestea exista si au fost montate
in conformitate cu prevederile legale, si in functie de normele metodologice
de repartizare a consumurilor, acolo unde nu exista contorizare la nivel de
asociatie de proprietari;
l) verificarea existentei contractelor intre persoanele juridice, membre ale
asociatiei de proprietari si furnizorii de servicii (apa, gaze, energie electrica
si termica, salubrizare si altele asemenea);
m) respectarea altor prevederi privind modul de exercitare a managementului
financiar;
B. asigura managementul de proprietate al asociatiei de proprietari prin:
a) urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata contractului;
intocmirea fiselor tehnice periodice cu privire la starea cladirii si a instalatiilor
acesteia;
b) raspunderea fata de functionalitatea si integritatea elementelor proprietatii
comune, fata de mijloacele materiale ale asociatiei de proprietari si de utilizarea
in bune conditii a acestora;
c) procurarea mijloacelor materiale necesare pentru intretinerea si reparatiile
curente ale elementelor proprietatii comune; raspunderea asupra integritatii
acestora;
d) instiintarea comitetului executiv si luarea masurilor necesare pentru efectuarea
la timp si eficient a lucrarilor de intretinere si reparatii;
e) urmarirea realizarii contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru
reparatii, inchirierea unor spatii sau elemente din proprietatea comuna, activitati
sociale si alte tipuri de activitati;
f) verificarea existentei contractelor de inchiriere intre asociatia de proprietari
si persoane fizice sau juridice care la data constituirii acesteia folosesc
spatii ori elemente din proprietatea comuna. Daca aceste contracte nu exista,
administratorul ii instiinteaza pe cei in cauza, punandu-le in vedere ca in
termen de 30 de zile lucratoare sa incheie contracte cu asociatia de proprietari;
g) supravegherea executiei lucrarilor de reparatii si de intretinere si participarea
la receptia lor, consemnand finalizarea acestora; asigurarea efectuarii de
plati corespunzatoare stadiului lucrarii;
h) controlul personalului angajat de asociatia de proprietari pentru curatenie,
incarcarea si evacuarea gunoiului menajer si alte activitati, cu privire la
indeplinirea obligatiilor contractuale si, in caz de incalcare a acestora,
sesizarea comitetului executiv;
i) efectuarea de verificari in vederea inlaturarii defectiunilor aparute la
instalatiile de folosinta comuna si a eliminarii pierderilor care determina
cresterea nejustificata a cheltuielilor asociatiei de proprietari (scurgeri
de apa si altele asemenea). Daca se constata defectiuni la instalatiile apartinand
proprietatii individuale (apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea
de locuinta), se instiinteaza proprietarul respectiv asupra obligatiei de
a remedia aceste defectiuni;
j) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor de locuit in condominiu;
C. indeplineste orice alte obligatii prevazute de legislatia in vigoare.
ARTICOLUL 20 - Venituri si cheltuieli comune; calculul cotelor de contributie
la cheltuielile asociatiei de proprietari
(1) Anul fiscal al asociatiei de proprietari va fi anul calendaristic.
(2) Inainte de inceputul urmatorului an fiscal si pentru fiecare an fiscal
ce urmeaza comitetul executiv va pregati si va prezenta proprietarilor, in
adunarea generala a asociatiei de proprietari, un buget de venituri si cheltuieli
anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate ale asociatiei.
(3) Bugetul anual de venituri si cheltuieli se adopta prin votul majoritatii
simple a adunarii generale a asociatiei de proprietari.
(4) Toti proprietarii trebuie sa plateasca in avans cota ce le revine din
bugetul pentru cheltuielile comune - cheltuieli repartizate in functie de
cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna. Plata se face
conform hotararii luate in adunarea generala a asociatiei de proprietari.
(5) Cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari reprezinta
suma pe care fiecare proprietar trebuie sa o plateasca lunar.
(6) Cheltuielile lunare ale asociatiei de proprietari sunt repartizate in
cheltuieli de intretinere si cheltuieli comune.
(7) Cotele de contributie se calculeaza in baza facturilor emise de furnizorii
de servicii, fondurilor aprobate in adunarea generala a asociatiei de proprietari
si a normelor metodologice in domeniu.
(8) Cheltuielile de intretinere (apa rece si calda; combustibil pentru prepararea
apei calde; gaze naturale; energie electrica; iluminarea scarii; instalatii
scara si forta ascensor; salubritate; salarii pentru administrare, contabilitate,
casierie si curatenie; materiale consumabile; pentru intretinere; alte servicii
ce deservesc proprietarii) se repartizeaza in functie de numarul de persoane
care locuiesc in luna respectiva in condominiu.
(9) Pentru proprietarii care determina consumuri suplimentare (spalari de
masini, covoare si altele asemenea) calculul cotei de contributie se face
conform baremurilor stabilite prin legile sau actele normative existente.
(10) Cheltuielile comune (fonduri stabilite; cheltuieli administrative; intretinerea
si repararea ascensorului;
intretinerea interfonului; salarii pentru fochist, instalator,
electrician, portar si altele asemenea; prime; credite bancare; alte servicii
catre proprietatea comuna) se calculeaza in functie de cota-parte indiviza
din proprietatea comuna.
(11) Facturile primite de asociatia de proprietari de la furnizorii de servicii,
care nu contin index de consum, trebuie sa respecte normele metodologice de
repartizare a consumurilor, conform prevederilor legale.
(12) Stabilirea cotelor-parti din veniturile asociatiei de proprietari, care
sunt venituri comune, se face proportional cu cota-parte din proprietatea
comuna aferenta fiecarui proprietar.
(13) Pentru neplata cotelor de contributie prevazute in lista de plata afisata
lunar, inclusiv a celor neprevazute, asociatia de proprietari, prin sistemul
de penalizari propriu, impune o penalizare oricarui proprietar care se face
vinovat, dupa o perioada mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul
stabilit pentru plata, fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma cotei
de intretinere lunare la care s-a aplicat.
(14) Urmarirea de catre asociatia de proprietari a sumelor datorate de proprietarii
restantieri se face in baza extrasului din ultima lista de plata. Cheltuielile
efectuate in scopul recuperarii datoriilor vor fi suportate de restantierii
in cauza.
(15) Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari pentru sumele datorate
de oricare proprietar poate fi pusa in aplicare prin orice modalitate permisa
de Codul de procedura civila pentru acoperirea datoriilor.
CAPITOLUL V - Obligatiile proprietarilor
ARTICOLUL 21
Fiecare proprietar este obligat sa isi mentina proprietatea imobiliara (proprietatea
individuala si cota-parte de proprietate comuna indiviza aferenta acesteia)
in buna stare si este raspunzator de daunele provocate din cauza neindeplinirii
acestei obligatii.
ARTICOLUL 22
Proprietarii de apartamente si spatii cu alta destinatie decat cea de locuinta
sunt obligati sa plateasca cotele de intretinere obisnuite sau speciale catre
asociatia de proprietari, pentru a se putea acoperi toate cheltuielile comune
ale cladirii.
ARTICOLUL 23
Proprietarii din condominiu, indiferent daca fac parte sau nu din asociatia
de proprietari, sunt obligati:
a) sa plateasca in avans cota ce le revine din bugetul de venituri si cheltuieli
al asociatiei de proprietari;
b) sa anunte, in scris, numele persoanelor care locuiesc temporar, venite
in vizita, sau care presteaza activitati gospodaresti in timpul zilei, de
minimum 15 zile pe luna, conform prevederilor art. 18 alin. (5) lit. c) din
Normele metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari;
c) sa semnaleze in timp util orice problema care apare la instalatiile de
folosinta comuna;
d) sa respecte regulamentul intern al asociatiei de proprietari cu privire
la normele de convietuire sociala in cadrul condominiului, sa anunte comitetul
executiv al asociatiei de proprietari despre intentia de a schimba destinatia
proprietatii individuale, cerand acordul in scris, si sa prezinte, in copie,
toate documentele necesare desfasurarii activitatilor propuse (contracte,
avize si altele asemenea), in termen de 30 de zile lucratoare de la obtinerea
acordului;
e) sa nu schimbe aspectul proprietatii comune fara acceptul scris al comitetului
executiv al asociatiei de proprietari;
f) sa accepte accesul in spatiul sau, cu un preaviz de 15 zile, al unui reprezentant
al asociatiei de proprietari, atunci cand este necesar sa se repare sau sa
se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces
numai prin spatiul respectiv.
Reprezentantul asociatiei de proprietari va fi insotit de persoana care va
repara defectiunea si de cel putin un martor din cadrul asociatiei de proprietari.
Fac exceptie cazurile de maxima urgenta, cand nu este necesar nici un preaviz;
g) in conditii de neparticipare la luarea deciziilor si la desfasurarea activitatilor
in cadrul asociatiei de proprietari, sa nu aduca prejudicii morale celorlalti
proprietari asociati sau celor care desfasoara activitati pentru asociatie;
h) sa incheie cu asociatia de proprietari contracte de inchiriere, pe care
le negociaza cu comitetul executiv, pentru elemente sau suprafete din proprietatea
comuna folosita in interes personal.
ARTICOLUL 24
Proprietarii, membri ai asociatiei de proprietari, au urmatoarele obligatii:
a) sa respecte statutul asociatiei de proprietari;
b) sa se supuna hotararilor adunarii generale a asociatiei de proprietari;
c) sa participe la adunarile generale ale asociatiei de proprietari;
d) sa respecte orice angajament facut fata de asociatia de proprietari;
e) sa nu aduca prejudicii materiale asociatiei de proprietari;
f) sa participe, atunci cand este solicitat, la actiuni deosebite, de maxima
urgenta, corespunzatoare scopurilor asociatiei de proprietari;
g) sa se conformeze obligatiilor proprietarilor din condominiu, prevazute
la art. 23.
ARTICOLUL 25
Daca proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat cea
de locuinta sau orice alta persoana care actioneaza in numele sau provoaca
daune oricarei parti din proprietatea comuna sau altei proprietati individuale,
trebuie sa realizeze reparatiile necesare ori sa plateasca cheltuielile pentru
lucrarile de reparatii.
ARTICOLUL 26
In cazul spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, respectiv al
apartamentelor, cu mai mult de un proprietar, relatiile de coproprietate dintre
proprietari vor fi reglementate in conformitate cu prevederile Codului civil.
ARTICOLUL 27
(1) Zidurile dintre apartamentele alaturate, care nu fac parte din structura
de rezistenta a condominiului, pot fi reamplasate, prin acord intre proprietarii
apartamentelor sau spatiilor respective si cu instiintarea asociatiei de proprietari,
in conditiile legii.
(2) Zidurile dintre apartamente si proprietatea comuna, care nu fac parte
din structura de rezistenta a condominiului, pot fi reamplasate numai prin
amendarea acordului de asociere.
ARTICOLUL 28
Daca unul dintre proprietari impiedica, cu buna stiinta si sub orice forma,
folosirea normala a condominiului, creand prejudicii celorlalti proprietari,
dupa caz, masurile pentru folosirea normala a condominiului se vor hotari
pe cale judecatoreasca, la solicitarea asociatiei de proprietari.
ARTICOLUL 29
Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament ori spatiu cu alta
destinatie decat cea de locuinta are obligatia sa se conformeze regulilor
prezentului statut, precum si regulilor, regulamentelor, hotararilor si rezolutiilor
adoptate legal de asociatia de proprietari.
CAPITOLUL VI - Drepturile proprietarilor
ARTICOLUL 30
Fiecare proprietar, indiferent daca face parte sau nu din asociatia de proprietari,
are dreptul de a folosi proprietatea comuna din condominiu in conditiile stabilite
de lege, de regulamente ale autoritatilor in drept, dar nici un proprietar
nu poate folosi aceasta proprietate astfel incat sa lezeze drepturile sau
interesele oricarui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin
prezentul statut.
ARTICOLUL 31
Fiecare proprietar poate folosi, poate ipoteca sau poate instraina, in deplina
libertate, proprietatea imobiliara pe care o detine in cadrul condominiului.
ARTICOLUL 32
Membrii asociatiei de proprietari au si urmatoarele drepturi:
a) sa participe cu vot deliberativ la adunarea generala a asociatiei de proprietari,
sa aleaga si sa fie alesi in structura organizatorica a asociatiei. Pentru
a beneficia de acest drept, persoana in cauza trebuie sa posede capacitate
juridica deplina. Minorii si persoanele puse sub interdictie nu pot fi alesi
in organele de conducere sau de control ale asociatiei de proprietari;
b) sa solicite si sa primeasca, ori de cate ori este necesar si motivat, explicatii
cu privire la calculul cotei de contributie afisat pe lista de plata si sa
conteste, in scris, la comitetul executiv al asociatiei de proprietari, in
termen de 10 zile de la afisarea listei, cuantumul stabilit al acestei cote,
iar in cazul in care contestatia a fost respinsa, sa se adreseze adunarii
generale; contestatia nu suspenda plata contributiei, dar determina, in cazul
aprobarii, aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioara, in cadrul
comitetului executiv sau al adunarii generale a asociatiei de proprietari;
c) daca o decizie a asociatiei de proprietari este contrara statutului, acordului
de asociere, legilor sau este de natura sa produca daune considerabile unei
minoritati a proprietarilor, orice proprietar poate actiona in justitie valabilitatea
respectivei decizii, in termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia;
d) sa solicite, in baza unei cereri catre presedintele asociatiei de proprietari,
diminuarea temporara a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei (reducerea
cheltuielilor de intretinere, dar nu si a cheltuielilor comune), daca lipsa
din apartament este de cel putin 15 zile calendaristice pe luna;
e) sa puna intrebari si sa solicite explicatii comitetului executiv, referitoare
la activitatea asociatiei de proprietari;
f) sa beneficieze, cand este cazul, de toate facilitatile rezultate in urma
activitatilor desfasurate de asociatia de proprietari, in functie de cota-parte
de proprietate si de gradul de implicare;
g) sa participe la activitatile lucrative ale asociatiei, benevol, in functie
de capacitatile profesionale;
h) sa beneficieze de garantii morale si materiale, stabilite de adunarea generala
a asociatiei de proprietari, pentru initiative personale, finalizate, in folosul
asociatiei de proprietari;
i) sa prezinte spre rezolvare probleme specifice asociatiei de proprietari
sau probleme deosebite, care nu au putut fi solutionate pe cale obisnuita,
si sa participe activ la actiunea de solutionare.
CAPITOLUL VII - Dizolvarea asociatiei de proprietari
ARTICOLUL 33
Asociatia de proprietari se va dizolva in situatia in care numarul proprietarilor
condominiului scade sub 5 sau cu acordul tuturor proprietarilor ori al reprezentantilor
acestora, in conditii de maxima urgenta, cand situatia sau cand starea condominiului
o impune.
ARTICOLUL 34
Asociatia de proprietari se va putea dizolva si in urmatoarele cazuri:
a) cand scopul pentru care a fost legal infiintata nu se indeplineste;
b) prin hotararea adunarii generale a asociatiei de proprietari, adoptata
cu votul a cel putin doua treimi din numarul membrilor asociati.
ARTICOLUL 35
In momentul dizolvarii patrimoniul asociatiei de proprietari, respectiv veniturile
provenite din preluarea sau din lichidarea bunurilor asociatiei, acesta va
fi distribuit proprietarilor proportional cu cotele-parti din proprietatea
comuna sau, daca este cazul, dupa cota de participare a proprietarilor la
constituirea bunurilor asociatiei.
ARTICOLUL 36
Dizolvarea asociatiei de proprietari va fi anuntata la judecatoria sau administratia
financiara unde aceasta a fost inregistrata.
CAPITOLUL VIII - Dispozitii finale
ARTICOLUL 37
(1) Activitatea asociatiei de proprietari se desfasoara si cu respectarea
metodologiei de incheiere, de executare si incetare a raporturilor de munca,
de conducere a evidentei, de efectuare a operatiunilor de disciplina financiara
si de casa, precum si de verificare financiar-contabila, stabilite de ministerele
de resort si consiliile locale ale municipiilor, oraselor si comunelor, respectiv
ale sectoarelor municipiului Bucuresti.
(2) Arhivarea documentelor si a registrelor asociatiei de proprietari se face
conform prevederilor legale.
ARTICOLUL 38
(1) Daca toti proprietarii, membri ai asociatiei, sunt abonati individuali,
pe baza de contract, ai furnizorilor de servicii, asociatia de proprietari
este degrevata de atributiile avute pana la data respectiva, cu referire la
calculul si incasarea cotelor de contributie, precum si la plata facturilor
aferente.
(2) Pe baza unui contract intre furnizorii de servicii si asociatia de proprietari,
cu aprobarea adunarii generale a asociatiei de proprietari, asociatia poate
presta servicii de intermediere, conform statutului si legilor in vigoare.
ARTICOLUL 39
Pentru obtinerea de venituri necesare desfasurarii activitatilor sale, asociatia
de proprietari poate desfasura activitati lucrative, in conditiile legii.
ARTICOLUL 40
(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si, respectiv,
ale sectoarelor municipiului Bucuresti, cu sprijinul aparatului propriu al
consiliilor judetene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucuresti,
vor organiza exercitarea controlului financiar-contabil si gestionar asupra
activitatii asociatiei de proprietari, la solicitarea unuia sau mai multor
membri ai asociatiei de proprietari.
(2) In acest scop asociatia de proprietari este obligata sa puna la dispozitie
autoritatilor prevazute la alineatul precedent registrele, actele asociatiei
si toate informatiile considerate utile de acestea.
(3) In situatia in care se constata fraude sau lipsuri in gestiune, vor fi
sesizate organele de cercetare, iar comitetul executiv al asociatiei de proprietari
va fi indrumat sa foloseasca caile legale pentru recuperarea prejudiciului
si pentru a actiona in justitie impotriva celui care se face vinovat.
ARTICOLUL 41
Organizarea si conducerea contabilitatii asociatiei de proprietari se face
potrivit legii.
ARTICOLUL 42
In cazul decesului unuia dintre asociati, activitatea asociatiei de proprietari
va putea continua cu succesorii testamentari sau legali, dupa caz.
ARTICOLUL 43
(1) Solutionarea litigiilor dintre asociatia de proprietari si terte persoane
fizice sau juridice romane este de competenta instantelor judecatoresti romane.
(2) Litigiile asociatiei de proprietari cu persoane fizice sau juridice straine
sunt de competenta organelor judecatoresti prevazute in legislatia romana.
ARTICOLUL 44
(1) Pentru recuperarea banilor datorati si a dobanzii aferente, asociatia
de proprietari ii va putea chema in justitie pe proprietarii care nu isi achita
cotele de intretinere datorate mai mult de 90 de zile.
(2) Executarea accestor hotarari judecatoresti se va face conform Codului
de procedura civila.
ARTICOLUL 45
Prezentul statut a fost redactat in ... exemplare.